"Siết" tín dụng bất động sản, nhà đầu tư cuống cuồng bán tháo, lo trả nợ

Chưa thấy lãi đã "còng lưng" trả nợ

Sau khi có thông tin một số ngân hàng "siết" tín dụng bất động sản, đất nền khu vực ven đô bắt đầu xuất hiện thông tin rao bán cắt lỗ.

Theo ghi nhận của PV Báo Giao thông, khoảng 2 tháng trước, những khu vực như xã Đồng Trúc, Bình Yên, Tiến Xuân, Tân Xã của Thạch Thất; xã Sơn Đông, Cổ Đông thuộc thị xã Sơn Tây nườm nượp xe to nhỏ dẫn đoàn vào làng xem đất; Giá đỉnh điểm dao động từ 18-24 triệu/m2. Tuy nhiên, những khu vực trên nay vắng hoe, đất phân lô bỏ hoang dại, cỏ mọc um tùm. Đường sá đẹp lung linh trước đó cũng tan nát vì xây dựng tạm bợ, thiếu bài bản. Giá rao bán cắt lỗ chỉ khoảng trên dưới 10 triệu/m2.

Đơn cử như: Lô đất 300m2 tại xã Bình Yên, Hoà Lạc. Mặt tiền 12m, đường to, vỉa hè 2m, full thổ cư chào bán 12 triệu/m2. Cũng trên địa bàn xã này, lô đất 65m2 được chào bán 700 triệu (10,7 triệu/m2). Tương tự tại xã Sơn Đông, lô đất 78m2 được chào bán với giá 9 triệu/m2. Kèm đó là những "từ khoá" như: "Chủ nhà cần tiền bán gấp" hay "chính chủ thanh lý gấp lô đất"...

Đang chào bán lô đất cắt lỗ, anh Nguyễn Đình Lâm (Hoàng Mai) chia sẻ, cuối năm ngoái (2021), xung quanh đâu đâu cũng thấy chuyện buôn bất động sản, chốt lời vài trăm triệu đồng. Trong nhà có sẵn 400 triệu nên anh quyết tâm theo bạn bè lên Hòa Lạc đầu tư với hy vọng kiếm lời. Xem đất nhiều nơi, cuối cùng anh "chốt" lô đất hơn 70m2 tại xã Bình Yên, Thạch Thất với giá hơn 1,2 tỷ đồng (18 triệu/m2).

Nhưng từ đó đến nay, lãi chưa thấy đâu, chỉ biết mỗi tháng xoay xở trả ngân hàng gần 30 triệu cả gốc lẫn lãi. Nên anh quyết định bán cắt lỗ hoàn vốn mong trả đủ số nợ ngân hàng.

Tương tự, anh Nguyễn Xuân Hoà (Nam Từ Liêm) cũng đang rao bán "cắt lỗ" lô đất 85m2 Đồng Trúc với giá 13 triệu đồng/m2.

Anh Hoà cho hay: "Giá tôi mua vào là 1,2 tỷ (khoảng 15 triệu/m2). Lúc mua, nhân viên môi giới tư vấn, giá hiện tại đang thấp bằng 1/3 so với giá các huyện ven như Hoài Đức, Nam Từ Liêm. Với tình trạng nguồn cung mới thiếu, khan hàng như hiện nay, chắc chắn giá tiếp tục tăng cao. Chỉ 1-3 tháng là bay hàng. Anh tính đất chỉ lên 1 giá là có ngay 85 triệu, lên 2 giá là lãi ngay 170 triệu. Trong khi đó, nếu vay ngân hàng 700 triệu, mỗi tháng chỉ trả khoảng 6 triệu. Thấy hấp dẫn nên tôi quyết định "thử vận may". Nhưng từ đó đến nay ngót nghét nửa năm, khách mua chưa thấy chỉ thấy tiền lãi vay về ùn ùn. Thế nên vợ chồng tôi quyết bán lỗ cho "rảnh nợ".

Không nên đánh đồng đối tượng "siết" tín dụng

Trước tình trạng trên, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thẳng thắn nhìn nhận, nguồn cung đang rất khan hiếm, nắm được tình trạng này nhiều môi giới, đầu cơ tiếp tục đẩy giá lên. Giá bị đẩy quá cao, không phản ánh đúng giá trị thực dẫn đến tình trạng hấp thụ kém.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Việt, SEO Đại Việt Land cho hay, nhà đầu tư, người mua thường sử dụng một phần vốn vay mượn từ người thân, bạn bè, một phần vay ngân hàng. Giờ không có nguồn vay từ ngân hàng sẽ phải chuyển sang kênh khác, mà kênh khác không phải lúc nào cũng có.

“Hiện nay, rất khó vay ngân hàng để mua bất động sản vì giá nhà đất quá hỗn loạn. Nhiều nơi sốt đất, giá đất tăng liên tục trong thời gian ngắn nên việc định giá, thẩm định giá bất động sản để giải ngân cũng bị siết nhiều”, ông Việt cho hay.

Theo ông Việt, việc các ngân hàng "siết" tín dụng hoặc tăng lãi suất sẽ giảm thiểu tình trạng ôm đất, gom đất "thổi" giá. Nhưng ngược lại, việc này nếu không phân biệt rõ ràng từng đối tượng sẽ khó khăn trong việc hỗ trợ người dân có nhu cầu ở thực mua nhà. Ngay cả những chủ đầu tư phát triển nhà ở theo đúng quy định cũng sẽ "đói vốn", càng làm thị trường này thêm "rối loạn".

Trong khi đó lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản khác cũng đánh giá, việc siết cho vay bất động sản sẽ ảnh hưởng lớn tới dòng tiền quan trọng của thị trường bất động sản, nhất là những dự án đang triển khai rất cần vốn. Quy định này sẽ làm giảm nhu cầu thị trường, thời gian hoàn vốn theo đó sẽ dài ra.

Tuy nhiên, chính sách này cũng buộc chủ đầu tư phải đưa ra các chính sách bán hàng tốt hơn và thậm chí phải hạn chế quy mô phát triển. Tự nâng cao năng lực tài chính, cân nhắc lại tỷ trọng vốn tự có/vốn vay khi triển khai dự án, hạn chế tình trạng cố quá năng lực tài chính, thậm chí tay không bắt giặc. Ở một khía cạnh nào đó khiến chủ đầu cũng giảm lợi nhuận, phải giảm quy mô thị trường.

Trước đó, Techcombank đã dừng giải ngân khoản vay mua bất động sản (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận) từ ngày 25/3. Nhà băng này đang cho các đơn vị kinh doanh trao đổi và đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân các khoản vay sang đầu tháng 4.

Còn Sacombank cũng đã yêu cầu giám đốc khu vực, giám đốc chi nhánh và trưởng phòng giao dịch không cấp tín dụng với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ, công nhân viên và người mua, xây, sửa bất động sản để ở. Nhà băng này yêu cầu các đơn vị tập trung cấp tín dụng với các lĩnh vực sản xuất, không thực hiện huy động - cho vay cầm cố sổ (nhà đất) cùng lúc.

Sơn Tây, Hà Nội: Đề nghị thanh tra loạt "đất thổ cư" vừa "hợp thức hoá"