Bất động sản du lịch đứng trước nguy cơ bỏ hoang lan rộng

Ồ ạt cắt lỗ vẫn ế

Theo thường lệ hàng năm, nghỉ lễ 30/4 - 1/5 là dịp nhiều gia đình đưa nhau đi du lịch. Những điểm du lịch biển như: Phú Quốc, Nha Trang... vẫn là những điểm đến hút khách. Nhưng năm nay, nhiều chủ resort "kêu trời" vì vắng khách. Chủ một resort tại Phú Quốc cho hay, cùng kỳ năm 2022, khách đã đặt kín phòng, nhưng năm nay, mới chỉ lấp đầy 20%.

Theo thống kê của Savills Việt Nam, 2 tháng đầu năm 2023, Việt Nam đón 1,8 triệu lượt khách quốc tế, thấp hơn 40% so với cùng kỳ năm 2019.

Vắng khách, tỷ lệ phòng trống cao. Kéo theo đó là tình trạng bán cắt lỗ do nhiều nhà đầu tư cá nhân không thu được nguồn lợi nhuận gồng gánh khoản vay đầu tư dẫn đến phải cắt lỗ. Đơn cử như căn biệt thự tại Bãi Dài, Cam Ranh, Nha Trang. Thiết kế 2 tầng, 3 phòng ngủ, diện tích 404 m², căn này đang được chào bán cắt lỗ 5 tỷ, giá bán nhỉnh 16 tỷ đồng, bao phí.

Tương tự, căn biệt thự nghỉ dưỡng tại Movenpick Resort Cam Ranh, diện tích 481m2, diện tích xây dựng 285m2, bàn giao đầy đủ nội thất 100%, đạt chuẩn quốc tế 5 sao, giá nhà đầu tư mua vào sau chiết khấu 27,7 tỷ, bán cắt lỗ 25,4 tỷ đồng.

Trong vai nhà đầu tư hỏi mua lại, phóng viên được chủ nhà cho biết, do 60% số tiền đầu tư vay ngân hàng, đến nay, lãi suất cao, du lịch vắng khách không có nguồn thu gồng gánh trả lãi hàng tháng nên buộc phải bán cắt lỗ cho "nhẹ nợ".

Tương tự tại nhiều dự án khác như: Căn góc 65m2 thuộc dự án Apec Mandala Wyndham Phú Yên, do Tập đoàn Châu Á Thái Bình Dương làm chủ đầu tư. Căn hộ bàn giao đầy đủ nội thất, chào bán cắt lỗ với giá 650 triệu. Trước đó, dự án này chào bán công khai giá dao động từ 800 triệu – 1,7 tỷ đồng đã bao gồm VAT.

Hay căn hộ chung cư tầng 27 dự án Luxury Apartment Four Points by Sheraton tại mặt biển Mỹ Khê do Công ty Cổ phần Địa ốc Alphanam làm chủ đầu tư cũng được nhà đầu tư chào bán cắt lỗ sâu, từ giá gốc 7,023 tỷ xuống còn 6,38 tỷ...

Không chỉ những dự án cũ, dự án đang ra hàng cũng phải giảm giá bởi thanh khoản yếu. Thống kê của DKRA Group cho thấy, 2 tháng đầu năm 2023, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng chỉ có 3 sản phẩm mới ra thị trường, giảm tới 99,2% số sản phẩm mới so với cùng kỳ. Đáng nói, chỉ ghi nhận 1 giao dịch.

Cũng theo DKRA, thanh khoản của các dòng sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng đang rất hạn chế, một số chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu lên đến 30 - 40% giá bán nhằm kích cầu thị trường.

Của đống tiền "chôn" vào đất

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, bất động sản nghỉ dưỡng đang diễn biến theo chiều hướng không thuận lợi. Nguyên nhân bởi sự phát triển ồ ạt, khiến nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng vượt cầu. Kéo theo đó là sự cạnh tranh không lành mạnh, phá vỡ cảnh quan thiên nhiên khiến sức hút du lịch giảm. Do đó, bất động sản đứng trước nguy cơ bỏ hoang lan rộng.

Ông Hiển lấy ví dụ, hàng loạt khu resort Hàm Thuận Nam (Bình Thuận) bỏ hoang từ năm 2010; vùng biển này đẹp, nếu đầu tư resort với tỷ lệ tương ứng nhu cầu du khách thì sống tốt, và giúp du lịch ở đây phát triển. Nhưng quá nhiều resort mọc lên, cạnh tranh nhau, và làm môi trường, cảnh quan không còn thiên nhiên thu hút du khách, thì tự suy giảm.

Một điển hình rõ nét nữa là các dự án condotel. Bất động sản nghĩ dưỡng đem lại cơ sở vật chất "xịn" cho ngành du lịch, tạo dòng tiền kinh doanh lưu trú khá tốt. Nhưng từ năm 2017, với các dự án condotel nở rộ, dư cung nhưng không thể khai thác gây ra hậu quả cho bất động sản du lịch. "Điển hình là việc "vỡ trận" lợi nhuận cam kết tại Cocobay như một xác nhận loại hình này đã thua (loại hình codotel - PV)", ông Hiển dẫn chứng.

Không chỉ các chủ đầu tư, các nhà đầu tư cá nhân cũng điêu đứng khi mua phải những bất động sản nghỉ dưỡng "ngáo giá", được chủ đầu tư, đơn vị phân phối "thổi" giá cao qua các chiêu trò tạo "sóng", trả lợi nhuận cam kết khủng. Khi nhà đầu tư cá nhân còn đang hào hứng với căn nhà thứ hai thì nhiều chủ đầu tư đã ôm đống tiền lời. Và khi nhà đầu tư cá nhân lướt sóng thức tỉnh, chùn tay (bắt đầu từ cuối năm 2019) thì mọi việc "đã rồi".

"Tóm lại bất động sản nghĩ dưỡng sẽ đối mặt với nhiều khó khăn, đem lại mất mát rất lớn cho doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tư cá nhân. Nhưng sự thay đổi đó là cần thiết để giá đất ở các vùng biển trở về hợp lý; để các cá nhân và công ty đầu tư kinh doanh du lịch lưu trú chuyên nghiệp có thể đầu tư sinh lời hợp lý, ngành du lịch có thể phát triển bền vững, kéo theo người dân địa phương kinh doanh dịch vụ sinh sống tốt", ông Hiển chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC nhìn nhận, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng đang dư thừa. Mỗi năm phải tăng cầu 20-30% mới theo kịp tốc độ phát triển của nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng.

Cá nhân ông Mauro Gasparotti đánh giá, việc phát triển các sản phẩm biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng là một kênh tiếp cận nguồn vốn tốt. Tuy nhiên, quá trình này cần được hoạch định cẩn trọng để đem lại giá trị cho cả chủ đầu tư, chủ sở hữu và khách lưu trú. Các chủ đầu tư nên chú trọng đến khía cạnh chất lượng của dự án thay vì đơn thuần tập trung vào quy mô, và điều này sẽ giúp dự án có thể gia tăng giá trị theo thời gian.

"Trong năm nay nhu cầu chuyển nhượng tài sản đang gia tăng. Dẫu vậy, mức giá người bán kỳ vọng chưa phản ánh được các yếu tố biến động thị trường cũng như các rủi ro của ngành này trong tương lai”, ông Mauro Gasparotti nhận định.

Bất động sản du lịch kỳ vọng khởi sắc mạnh mẽ sau Tết 2023