Bất động sản thừa cao cấp, thiếu hạng trung

Tín dụng bất động sản tăng mạnh trong 6 tháng đầu năm, trong đó tập trung vào phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng

Trong khi phân khúc trung cấp không có nhà để bán thì tín dụng bất động sản (BĐS) vẫn tăng cao và tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng. Đây chính là yếu tố tiềm ẩn rủi ro cho thị trường hiện nay. Dự báo, thị trường sẽ có sự điều chỉnh lớn theo hướng dịch chuyển mạnh sang phân khúc vừa túi tiền.

Phân khúc trung cấp không có nhà để bán

Mới đây, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, chỉ tính riêng trong tháng 6/2017, Hà Nội đã có 1.300 giao dịch thành công, nâng tổng số giao dịch thành công 6 tháng đầu năm lên con số 6.700.

Phần lớn các giao dịch thành công đều tập trung tại phân khúc căn hộ trung và cao cấp. Các dự án có số lượng giao dịch tăng và giá tăng trong thời gian gần đây đều nằm tại các khu vực được hưởng lợi thế từ hạ tầng của các dự án mở rộng đường đã và sắp hoàn thành như: Dự án mở rộng đường vành đai 2, dự án đường Nguyễn Xiển - Xa La, đường Lê Đức Thọ - khu đô thị Xuân Phương... Cùng thời điểm này, TP.HCM có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 16.506 căn (trong đó, có 14.754 căn hộ chung cư, 1.752 căn nhà thấp tầng), tổng giá trị cần huy động lên đến 30.599 tỷ đồng. Tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền chiếm tỷ trọng lớn nhất (68,7%) trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường trong 6 tháng đầu năm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ) đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp và có tính thanh khoản cao. Tuy nhiên, nhìn tổng thể thì số lượng nhà ở chào bán giảm so với cùng kỳ năm 2016. “Phân khúc nhà ở bình dân chào bán tăng 1,9 lần, phân khúc cao cấp tăng 1,8 lần, nhưng phân khúc trung cấp giảm đến 42,1%. Có những chủ đầu tư lớn chuyên phát triển dự án nhà ở trung cấp không có sản phẩm bán trong nửa đầu năm nay”, ông Châu thông tin.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội môi giới BĐS, cho rằng, thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2017 tiếp tục tăng trưởng ổn định, thể hiện qua các yếu tố: Giá cả, số lượng giao dịch, tính thanh khoản tốt lên, lượng hàng tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa tiếp tục được điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu đa dạng của thị trường.

Theo thống kê chưa đầy đủ tại 2 thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM, lượng giao dịch nhà ở trung bình hàng tháng trong 6 tháng đầu năm 2017, vào khoảng 1.300 - 1.500 giao dịch ở mỗi TP, tăng trung bình khoảng 5%/tháng. “Mặt bằng giá cả bất động sản tương đối ổn định, sự biến động giá tăng trong năm khoảng 2- 7%. Trong một số dự án đặc thù có sự tăng giá đến 12% song không phải là trào lưu phổ biến. Cá biệt có sự tăng nóng đất nền ở một số vùng ven TP.HCM, nhưng sau khi được điều chỉnh đã ổn định trở lại”, ông Hà nói.

Lệch pha cung - cầu: thị trường sẽ có sự điều chỉnh lớn

Đáng lưu ý, tín dụng bất động sản tại TP.HCM có dấu hiệu tăng mạnh trong 6 tháng vừa qua, với mức tăng trưởng đạt 6,35%. Đây là mức tăng trưởng rất cao, nếu so với cùng kỳ năm 2016, với mức tăng trưởng chỉ đạt 5%. Dù tín dụng tăng trưởng cao, nhưng lãi suất lại ổn định và khá hợp lý, nhất là lãi suất vay mua nhà xã hội giữ ở mức 4,8%. Vì vậy, chỉ trong nửa năm, dư nợ tín dụng đạt 1,6 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 10% và tốc độ tăng trưởng tín dụng cao hơn tốc độ tăng trưởng huy động vốn. “Hiện tượng lệch pha cung - cầu, có sự gia tăng mạnh các nhà đầu tư thứ cấp, hoặc nguồn cung tín dụng có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng... là một số yếu tố tiềm ẩn rủi ro trên thị trường BĐS hiện nay”, ông Châu lưu ý.

Về tình hình 6 tháng cuối năm 2017, Hiệp hội BĐS TP.HCM nhận định, thị trường BĐS vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng sẽ tiếp tục xu thế chững lại so với năm 2016. Dự báo trong giai đoạn 2017-2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn. “Trong nửa năm còn lại, thị trường sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường BĐS có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Ngoài ra, xu hướng hợp tác giữa các doanh nghiệp là tất yếu, các thương vụ mua bán sáp nhập (M&A) cũng sẽ được đẩy mạnh hơn nữa. Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối vẫn tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào thị trường BĐS trong thời gian tới”, ông Lê Hoàng Châu thông tin.

Bất động sản Đông Sài Gòn hút khách nhờ hạ tầng giao thông