Bất thường ở dự án Ivory Villas Resort Hòa Bình: Nhà đầu tư dễ gánh rủi ro

Không chỉ chuyển hàng trăm nghìn m2 đất rừng thành đất ở không qua đấu giá, chủ đầu tư dự án Ivory Villas Resort Hòa Bình lại có dấu hiệu huy động vốn trái phép và theo phân tích của luật sư, nhà đầu tư dễ gặp rủi ro khi “xuống tiền” tại dự án này.

Tiền nộp ngân sách chỉ bằng giá bán 3 biệt thự

Trong vai nhà đầu tư, PV Báo Giao thông được nhiều người môi giới liên hệ và cho biết, các lô thuộc phân khu 3 và 4 dự án Ivory Villas Resort Hòa Bình đang bán, giá đất dao động từ 13 - 15 triệu đồng/m2, giá xây dựng tính riêng khoảng 6 triệu đồng/m2.

Trao đổi với PV Báo Giao thông, bà Phạm Thị Mơ, Chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai, Sở TN&MT tỉnh Hòa Bình cho biết, dự án Ivory Villas Resort Hòa Bình đã chuyển đổi mục đích sử dụng đất 2 lần, đã nộp hết tiền.

PV đề nghị được cung cấp cụ thể số tiền, đơn giá cho thuê đất và hồ sơ liên quan thì vị đại diện nói khó vì đã từ lâu rồi. “Tôi chỉ biết là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính phần được chuyển đổi”, vị đại diện nói.

Trong khi đó, theo tài liệu PV có được, năm 2015, 2016 trong quá trình triển khai giai đoạn 1, chủ đầu tư cũng đã bán ra với giá khoảng 3 triệu đồng/m2 đất, tổng giá trị 1 lô đất 400m2 khoảng 1,2 tỷ đồng, chưa tính tiền xây dựng.

Thế nhưng cuối năm 2017, tỉnh Hòa Bình mới ban hành Bảng tính chi tiết doanh thu phát triển dự án giai đoạn 1 làm cơ sở tính tiền sử dụng đất. Đáng chú ý, giá đất tỉnh này tính toán chỉ hơn 1,8 triệu đồng/m2 (thấp hơn giá chủ đầu tư bán trước đó 2 năm khoảng 40%); Giá trị lô đất diện tích 400m2 là khoảng 740 triệu đồng (thấp hơn giá chủ đầu tư bán trước đó khoảng 38%).

Với giá đất tính bình quân/m2 là 1,8 triệu đồng, trên diện tích 34.600m2 của giai đoạn 1, sau khi trừ chi phí đầu tư, kinh doanh, tư vấn, phát triển dự án và lợi nhuận, số tiền sử dụng đất mà Công ty CP Archi Reenco Hòa Bình (chủ đầu tư dự án) nộp vào ngân sách chưa đầy 17 tỷ đồng, chỉ bằng khoảng 3 căn biệt thự mà chủ đầu tư đang bán. Trong khi đó, giai đoạn 1 của dự án có tới 84 căn biệt thự từ 400 - 600m2.

Đó là chưa nói tới việc, chủ đầu tư dự án này được miễn tiền thuế đất 7 năm (từ tháng 3/2014 - 2/2021), số tiền miễn tạm tính hơn 4,3 tỷ đồng và theo thông tin từ chủ đầu tư, chi phí phát triển dự án doanh nghiệp này được khấu trừ bao gồm cả tiền đầu tư hạ tầng (đường, điện...) phục vụ chính dự án.

Theo tìm hiểu của PV, tỉnh Hòa Bình dựa vào phương pháp thặng dư theo Thông tư 36/2014 của Bộ TN&MT để xác định đất có giá trị 1,8 triệu đồng/m2. Thế nhưng, trao đổi với PV Báo Giao thông sáng 25/5, ông Vương Khả Hải, Giám đốc điều hành của Công ty CP Archi Reenco Hòa Bình lại lý giải, đó là tiền sử dụng đất phải đóng khi chưa khấu trừ chi phí phát triển dự án.

Chưa đủ điều kiện đã bán rầm rộ

Theo tìm hiểu của PV Báo Giao thông, Ivory Villas Resort Hòa Bình được chia làm 4 giai đoạn: Giai đoạn 1 từ quý III/2015 - IV/2019; giai đoạn 2 từ quý II/2018 - II/2020; giai đoạn 3 từ quý III/2020 - IV/2021 và giai đoạn 4 từ quý I/2022 - I/2023.

Bốn giai đoạn trên tương ứng với 4 phân khu 1, 2, 3, 4 với các tên gọi DARA, AZURA, MALINA, TERRA với tổng số 458 căn biệt thự. Các căn biệt thự được ký hiệu: LS2 diện tích 250m2, LS3 diện tích 310m2, LS4 diện tích 400m2...

Hiện nay, Sở Xây dựng Hòa Bình đã ban hành văn bản chấp thuận cho chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai với giai đoạn 1, 2; trong khi giai đoạn 3, 4 đang trong quá trình triển khai xây dựng.

Thực tế ghi nhận tại dự án ngày 19/5, khu vực giai đoạn 3, 4 của dự án này vẫn là đồi trọc, máy móc đang tấp nập san gạt, hạ tầng giao thông chưa được trải nhựa, điện nước chưa được lắp đặt, chưa đủ điều kiện nghiệm thu theo quy định tại điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Thế nhưng, trên nhiều diễn đàn bất động sản, các căn biệt thự thuộc 2 phân khu này đã được rao bán rầm rộ, giá dao động từ 13 - 15 triệu đồng/m2 đất, chưa tính tiền xây dựng.

Trong vai nhà đầu tư, PV được một môi giới cho biết, giai đoạn 1 đã bàn giao cho khách hàng; giai đoạn 2 đủ điều kiện bán, dự kiến cuối năm 2021. Còn lại 2 phân khu 3, 4 đang dự kiến bàn giao năm 2023.

Do vậy, nếu khách hàng “chốt” 2 phân khu này, thanh toán theo tiến độ 4 đợt: Đợt 1 đặt cọc 200 triệu đồng; 7 ngày sau đóng tiếp 20% giá trị hợp đồng và ký hợp đồng vay vốn; 3 tháng sau đóng tiếp 10% và ký hợp đồng mua bán; 30 ngày sau ngày ký hợp đồng mua bán thì nộp tiếp 65% giá trị; 5% còn lại thanh toán trong vòng 15 ngày kể từ ngày chủ đầu tư gửi thông báo về việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên thực tế cũng diễn ra nhiều giao dịch như môi giới trao đổi. Theo tài liệu của PV, đã có nhiều giao dịch chuyển khoản đặt mua, đơn cử như: Ngày 3/4, khách hàng chuyển khoản 50 triệu đồng cho chủ đầu tư đặt mua LS3-117, mã giao dịch FT210933603...; cùng ngày, phát sinh giao dịch mã FT2109398630.... chuyển khoản 200 triệu đồng cho Công ty CP Tập đoàn VHS đặt cọc LS3-118. Tiếp đến là giao dịch FT21093175090... chuyển khoản 200 triệu đồng cho chủ đầu tư đặt cọc căn LS3.91 và LS3.92...

Một môi giới khác xác nhận, các căn hộ trên thuộc phân khu 4 đã bán hết từ lâu.

Không được quyền phát ngôn, tuy nhiên trao đổi với PV Báo Giao thông, một đại diện phía chủ đầu tư cũng xác nhận, các lô đất trên chưa đủ điều kiện huy động vốn mà việc huy động hiện nay chủ yếu ủy quyền cho các sàn.

Vi phạm pháp luật và rủi ro

Luật sư Hoàng Tùng, Trưởng văn phòng Luật sư Trung Hòa, Đoàn Luật sư TP Hà Nội khẳng định: Luật Kinh doanh Bất động sản đã cấm kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.

Cũng theo luật sư Tùng, chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán; phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán.

“Khi chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận, cho phép mà đã huy động vốn là trái pháp luật”.

Ngoài ra, Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án.

“Như vậy, mặc dù khi ký kết các hợp đồng dựa trên sự tự nguyện của các bên nhưng xét về nội dung thì có thể đã vi phạm các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở… Vì thế, có thể nói các hợp đồng này là bất hợp pháp”, luật sư Tùng khẳng định.

Luật sư Tùng nhấn mạnh, giao dịch dân sự vi phạm các quy định của pháp luật dẫn đến vô hiệu, tồn tại rất nhiều rủi ro, bởi lẽ về tính pháp lý các hợp đồng này vốn đã không được đảm bảo.

Những bất thường ở dự án Ivory Villas Resort Hòa Bình