Cách nào thu tối đa tiền đấu giá quỹ đất Vành đai 3?

Vành đai 3 TP.HCM dài 76km đi qua 4 tỉnh, thành vùng Đông Nam Bộ, đặc biệt là các khu vực quy hoạch phát triển khu đô thị, khu công nghiệp và nhiều đầu mối giao thông lớn.

Tạo quỹ đất dọc Vành đai 3 để khai thác, đấu giá là định hướng sáng tạo. Nếu thành công, cách làm này có thể nhân rộng cho những công trình, dự án sau này trên cả nước.

Báo Giao thông trao đổi với TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế xung quanh vấn đề này.

Định hướng đúng và bài học từ Thủ Thiêm

TP.HCM muốn khai thác, bán đấu giá quỹ đất dọc Vành đai 3 để huy động thêm nguồn vốn tái đầu tư, phát triển hạ tầng. Ông đánh giá như thế nào về mong muốn này?

Tôi cho rằng đây là định hướng đúng và sáng tạo. Nếu áp dụng thành công, cách làm này có thể nhân rộng cho những công trình, dự án sau này trên cả nước.

Theo kết quả rà soát sơ bộ, quỹ đất vùng phụ cận dọc tuyến Vành đai 3 (riêng địa bàn TP.HCM) có khoảng 2.413,4ha, trong đó khoảng 514ha đất nông nghiệp do Nhà nước trực tiếp quản lý.

Dự kiến sơ bộ mức đấu giá khởi điểm của quỹ đất dọc vành đai 3 là 15 triệu đồng/m2, TP.HCM ước tính thu về hơn 26.000 tỷ đồng, con số có thể không dừng ở mức này.

TP.HCM từng thất bại trong tổ chức đấu giá đất vàng Thủ Thiêm. Theo ông, đấu giá quỹ đất Vành đai 3 có khác biệt ra sao, bài học rút ra từ Thủ Thiêm là gì?

Ở thời điểm bán đấu giá đất ở Thủ Thiêm, thành phố lần đầu thực hiện, khung pháp luật cũng chưa rõ ràng, đầy đủ khiến cách hiểu của từng người khác nhau. Quan điểm về sử dụng luật pháp thời điểm đó cũng còn khá mơ hồ. Có những trường hợp vì muốn đi tắt đã làm chuyện sai trái.

Với những dự án trước đây, trục trặc là chuyện bình thường, ở góc nhìn khách quan, chúng ta nên cảm thông với những người lần đầu thực hiện, không tránh khỏi chệch choạc, thậm chí có những người có hành vi không đúng mực, vi phạm pháp luật.

Tuy nhiên, qua câu chuyện đấu giá đất Thủ Thiêm và những năm gần đây, vấn đề thắt chặt kỷ cương thị trường đã khác. TP.HCM và chính quyền cả nước đều có kinh nghiệm trong sử dụng quỹ đất công.

Bên cạnh đó, khâu tiến hành thực hiện, đấu giá và luật pháp hiện nay khá rõ ràng. Do đó, vấn đề cốt lõi là thành phố chỉ cần lập ra một quy trình để triển khai việc này phù hợp quy định pháp luật công khai, minh bạch, đúng, hiệu quả. Người thực hiện muốn vi phạm cũng khó và muốn trục lợi cũng không dễ dàng.

Không nên đưa ra giá đấu giá quá cao

Vậy TP.HCM cần chuẩn bị những gì khi khai thác, đấu giá đất dọc Vành đai 3 để đem về nguồn thu như kỳ vọng?

Tôi cho rằng lần này TP.HCM sẽ thực hiện thành công vì rút được nhiều bài học từ những dự án trong quá khứ. TP.HCM và cả nhà đầu tư đều đã đủ kinh nghiệm để nhìn lại; khung pháp luật cũng đã chuẩn chỉnh, rõ ràng hơn.

Nghị quyết 98 về thí điểm cơ chế đặc thù tại TP.HCM vừa được Quốc hội phê chuẩn cũng đã trao quyền rất nhiều cho thành phố. Một trong những quyền, khuôn khổ TP.HCM có thể làm là huy động thêm vốn từ xã hội để phát triển hạ tầng. Cách làm sáng tạo như lần này sẽ phù hợp để tận dụng cơ chế đặc thù. Điều quan trọng nhất cần chú trọng là khâu tổ chức thực hiện.

Tuy nhiên không nên quá kỳ vọng vào việc thu tiền ngân sách nhiều từ việc bán đấu giá đất và lấy ngân sách để đầu tư cho phát triển.

Quan điểm là nên chuyển đất cho tư nhân càng sớm càng tốt, với thủ tục thật sự đơn giản. Khi đưa đất sang tư nhân, họ sẽ quản lý, khai thác khu đất đó và tạo ra việc làm, tạo ra hoạt động kinh tế và tạo thêm nguồn thu ngân sách từ việc khai thác quỹ đất đó. Như vậy, giá trị thu lại sẽ nhiều hơn rất nhiều so với việc thu tiền từ đất.

Vì vậy, giá khởi điểm đấu giá không cần nâng quá cao. Quan trọng là tổ chức đấu giá thế nào để chuyển đất sang tư nhân càng sớm càng tốt. Phải chọn được những nhà đầu tư có năng lực và thiện chí, có ý tưởng phát triển công trình, dự án cụ thể để quỹ đất sớm đi vào hoạt động kinh tế.

Ngoài việc chuẩn bị một kịch bản và chọn ra nhà đầu tư tốt, thành phố còn cần lưu ý điều gì khi khai thác, đấu giá quỹ đất dọc Vành đai 3, thưa ông?

TP.HCM cần đặt ra bài toán quản lý chặt chẽ để giá bất động sản không bị tăng khi “ăn theo” các vị trí đấu giá này.

Nếu giá đất TP.HCM quá cao, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp sẽ giảm. Vì với chi phí đầu vào cao hơn các nước trên thế giới, chúng ta sẽ không thể cạnh tranh với họ.

Dó đó, TP cần tạo điều kiện thuận lợi trong vấn đề chuyển giao, thuê mướn với chi phí thấp, kiểm soát để giá không bị đội quá cao. Và muốn giá đất không quá cao thì thu ngân sách cũng không được quá cao.

“Nên giao đứt, không cho thuê ngắn hạn”

Theo ông, giữa việc đấu giá mua đứt bán đoạn với giao đất có thời hạn, nên chọn phương án nào?

Hiện nay theo luật, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng quyền sử dụng do Nhà nước giao. Về giao đất có 2 trường hợp: một là giao có thời hạn và hai là giao đứt. Với việc đấu giá lần này, tôi nghĩ thành phố nên bán đứt thay vì cho thuê có thời hạn. Vì nếu đấu giá và giao đất có thời hạn, nhà đầu tư sẽ không mặn mà.

Ví dụ khi giao đất trong thời hạn 20 năm hoặc 50 năm, nhà đầu tư sẽ tính sức sinh lời trong vòng đời bao nhiêu năm đó.

Mặc khác, giao đất có thời hạn chỉ xảy ra khi chúng ta chưa rõ về định hướng phát triển và quy hoạch tương lai của khu đất; để khi hết thời hạn đó có thể điều chỉnh lại mục đích sử dụng.

Còn với hiện nay, TP.HCM đã có quy hoạch vùng, quy hoạch về đường giao thông, quy hoạch hoạt động kinh tế xoay quanh khu vực này. Như vậy, việc bán đứt quỹ đất sẽ giúp các nhà đầu tư yên tâm khi doanh nghiệp có quyền sử dụng đất lâu dài.

Ngược lại, nếu giao có thời hạn thì không khác gì cho thuê, như vậy không nhất thiết phải đấu giá. Doanh nghiệp sẽ cân nhắc. Nhà nước muốn tư nhân yên tâm đầu tư thì phải tạo cho họ sự tin tưởng chắc chắn. Nếu giao có thời hạn, miếng đất sẽ không mang lại giá trị cho nhà đầu tư. Họ cũng không thể sử dụng miếng đất để cầm cố, thế chấp có hiệu quả để đầu tư cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Như vậy giao đất có thời hạn vô tình hạn chế tạo vốn cho nền kinh tế.

Bên cạnh đó, đừng nghĩ đất là thứ tài nguyên mà Nhà nước phải đi thu tiền quá nhiều. Thay vào đó, nên đặt mục tiêu thu tiền từ hoạt động trên miếng đất.

Doanh nghiệp tạo ra hoạt động kinh tế từ đất, TP thu được nhiều loại thuế, tạo công ăn việc làm cho người dân, phúc lợi phát triển. Không ai đo lường chỉ số phát triển kinh tế bằng việc thu ngân sách bao nhiêu tiền cả. Quan trọng nhất là chúng ta kiến tạo thế nào cho sự phát triển và sự phát triển đó quay lại phục vụ được gì cho xã hội, nền kinh tế.

Cảm ơn ông!

Thành phố trẻ hình thành trên trục Vành đai 3