Cách Nhật Bản phát triển TOD khi làm đường sắt

Vòng tròn đầu tư và lợi nhuận

Từ khoảng 150 năm trước, khi tuyến đường sắt đầu tiên khánh thành vào năm 1872 tại Nhật Bản, đã có các đô thị dọc theo đường sắt xuất hiện. Song những năm gần đây, trước xu hướng đô thị hóa, TOD đã bước vào giai đoạn phát triển mạnh.

Theo cuốn sách giới thiệu phương thức TOD của Nhật Bản, nước này đã tận dụng mô hình hợp tác công tư (PPP), thúc đẩy phối hợp giữa Nhà nước và tư nhân trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông, phát triển hệ thống ngầm và các khu đô thị mới.

Cùng đó, việc này có sự liên kết chặt chẽ giữa các nhà đầu tư bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh đường sắt. Các công ty đường sắt không chỉ vận hành hệ thống giao thông mà còn phát triển trung tâm thương mại, khu mua sắm và văn phòng xung quanh nhà ga, tạo lợi nhuận từ hoạt động buôn bán, kinh doanh.

Ông Sakaki Shinichi, từng là Tổng cục trưởng phụ trách Đô thị thuộc Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản cho biết: "Để đạt được mục tiêu này, phải hình thành cấu trúc đô thị thông qua điều chỉnh quy hoạch đất đai, phát triển cơ sở hạ tầng trong nhà ga và dọc theo tuyến đường sắt".

Bên cạnh đó, phải hình thành mạng lưới giao thông trung chuyển như xe buýt và tàu điện một ray xung quanh các nhà ga, tạo điều kiện cho người dân dễ dàng di chuyển từ nhà ga tới các khu vực khác.

Khi số lượng cư dân và hành khách tăng do TOD, lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản và giá vé đường sắt cũng tăng. Các khoản lợi nhuận này có thể được sử dụng để đầu tư ngược lại việc xây dựng đường sắt.

Công cụ giúp tái cấu trúc đô thị

Một trong những công cụ pháp lý đáng chú ý của Nhật Bản nhằm thu hút nguồn lực từ tư nhân, phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng dọc các tuyến đường sắt chính là Luật điều chỉnh đất đai.

Theo đó, chính quyền có thể chủ động thu hồi các thửa đất do chủ đất tư nhân đóng góp thông qua kế hoạch điều chỉnh lại đất đai. Sau khi dự án được phê duyệt, chính quyền địa phương sẽ quy hoạch khu vực xây dựng đường sắt hoặc phát triển bất động sản tư nhân xung quanh ga mới.

Phần đất xung quanh sẽ được chia lại theo tỷ lệ cho từng chủ đất. Dù khi này diện tích đất không lớn như ban đầu, chỉ còn khoảng 50 - 60% nhưng nhờ giá trị tăng thêm của đất do đầu tư hạ tầng, chủ đất góp vốn có thể thu được lợi ích cao hơn. Qua đó giúp tiết kiệm chi phí thu hồi đất, thúc đẩy phát triển theo định hướng giao thông công cộng.

Đối với các dự án do cơ quan Nhà nước làm chủ đầu tư, không có yêu cầu chủ đất phải đồng thuận. Nhưng với các dự án do tư nhân làm chủ đầu tư, cần phải có sự chấp thuận của ít nhất 66% chủ sở hữu đất.

Một ví dụ điển hình là quá trình thu hồi đất để xây dựng ga Kashiwa-no-ha trên tuyến Tsukuba Express (TX).

TX là tuyến đường sắt ngoại ô có chiều dài 58,3km với tốc độ tối đa 130km/h, kết nối khu trung tâm Akihabara với thành phố khoa học Tsukuba, giúp rút ngắn thời gian đi lại khoảng 45 phút.

Để xây dựng nhà ga này, chính quyền tỉnh Chiba đã chỉ định điều chỉnh đất đai với tổng diện tích 272,9ha. Phần đất đai điều chỉnh phần lớn là từ sân golf, đồng ruộng và các nhà máy nhỏ và được phát triển thành nhà ở, văn phòng… Tổng giá trị tài sản sau dự án điều chỉnh đất được triển khai tăng 42%.

"Thành phố nhỏ gọn" dọc theo tuyến giao thông

Tại thành phố Toyama, nơi vốn có diện tích đất ở rộng lớn, tốc độ phát triển đường bộ cao nên trước đây đa phần người dân sử dụng phương tiện cá nhân. Tình trạng này khiến lượng người sử dụng phương tiện giao thông công cộng giảm, các cơ sở thương mại phân tán và chi phí quản lý hành chính tăng do hệ thống đường bộ, cấp nước và hệ thống thoát nước thải trên diện rộng.

Để giải quyết vấn đề này, thành phố Toyama đã thực hiện chiến lược xây dựng "Thành phố nhỏ gọn theo nền tảng giao thông". Qua đó, chính quyền mong muốn xây dựng môi trường sống cho phép người dân có thể tiếp cận các dịch vụ cần thiết cho sinh hoạt hằng ngày chỉ bằng đi bộ.

Thành phố sẽ tập trung chức năng đô thị, chẳng hạn như nơi ở, thương mại, chăm sóc y tế, phúc lợi và văn hóa, dọc theo các tuyến giao thông công cộng.

Nhiều dự án khác nhau đã được triển khai dựa trên ba trụ cột của chính sách như phục hồi giao thông công cộng bao gồm dự án phát triển hệ thống đường sắt đô thị hạng nhẹ (LRT); củng cố trung tâm thành phố; điều chỉnh nơi cư trú dọc theo tuyến giao thông công cộng.

Thị trưởng Toyama Mori Masashi cho biết, trong quá trình thực hiện các dự án, giới chức thành phố đã trực tiếp đi thị sát, tổ chức nhiều cuộc họp, lấy ý kiến người dân. Theo ông, yếu tố quan trọng để giành được lòng tin của người dân chính là sự nhất quán vì mục tiêu phát triển dài hạn, không bị ảnh hưởng vì kết quả ngắn hạn.

Cùng với việc xây dựng tuyến tàu tốc độ cao Hokuriku Shinkansen (tàu siêu tốc), thành phố còn thực hiện dự án nâng cấp các tuyến đường sắt thông thường đi vào ga Toyama đồng thời tích cực đầu tư vào giao thông công cộng.

Hơn nữa, để tích hợp khu vực đô thị ở phía Bắc và phía Nam của ga Toyama, thành phố đã tiến hành một dự án điều chỉnh đất xung quanh ga Toyama và phát triển một không gian thương mại, tận dụng khu vực bên dưới các tuyến đường sắt trên cao biến thành một quảng trường đa năng.

Nhờ thúc đẩy chiến lược "thành phố nhỏ gọn", tính kết nối và thuận tiện trong di chuyển đến trung tâm thành phố đã được cải thiện đáng kể, mang lại tác động đa chiều trong đời sống và hoạt động kinh tế.

Với những nỗ lực này, thành phố Toyama đã nhận được sự đánh giá cao cả trong nước và quốc tế.