Chứng nhận quyền sở hữu cho condotel, officetel: Luật sư cảnh báo hệ luỵ

Cấp chứng nhận nếu đáp ứng Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa công bố dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Đáng chú ý, dự thảo nghị định đề xuất bổ sung Điều 32a Nghị định 43/2014 của Chính phủ quy định về việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trên đất thương mại, dịch vụ.

"Chủ sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) được chứng nhận quyền sở hữu phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản", dự thảo nêu.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 32 Nghị định 43 phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Lý giải đề xuất này, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng thực tế triển khai việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các công trình nêu trên gặp nhiều khó khăn tại các địa phương.

"Có địa phương chưa triển khai thực hiện được việc cấp Giấy chứng nhận hoặc có địa phương đã triển khai thực hiện được việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các công trình, tuy nhiên không phù hợp với quy định của pháp luật (như xác định loại đất là đất ở hoặc đất ở không hình thành đơn vị ở với thời hạn sử dụng lâu dài), dẫn đến ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư cũng như của người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu", Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay.

Vì vậy, để thống nhất trong cách triển khai thực hiện tại các địa phương và giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong thời gian qua liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận cho các loại công trình trên, dự thảo nghị định đã bổ sung thêm Điều 32a vào Nghị định 43/2014.

Có thể dẫn đến nhiều hệ luỵ

Trước đó, việc cấp chứng nhận quyền sở hữu cho condotel vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều. Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, thực chất, loại hình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch chưa được pháp luật Việt Nam ghi nhận. Đây chỉ là các dự án du lịch (cơ sở lưu trú) nhưng muốn hoạt động theo Luật Kinh doanh Bất động sản (chuyển nhượng căn hộ, biệt thự) nên không có căn cứ pháp luật.

Việc xác lập và giao dịch đang chỉ là sự vận dụng “tương tự” các quy định pháp luật hiện nay nhằm mường tượng ra hình thù một sản phẩm trên thực tế do các chủ đầu tư tự gắn vào để bán với hai hình thức sử dụng (giao căn hộ cho người mua tự sử dụng, hoặc không được nhận mà giao cho chủ đầu tư quản lý và khai thác).

Điểm chung nhất, nếu vẫn cấp giấy chứng nhận cho loại hình này, giải quyết được mong muốn chủ đầu tư là xây dựng để bán thì sẽ để lại nhiều hệ lụy trong thời gian dài sau này cho xã hội. Trước hết là phá vỡ tính thống nhất của hệ thống pháp luật, kéo theo sự phức tạp về an ninh trật tự do không đăng ký lưu trú và tạm trú, không thu được thuế cho thuê phòng vì cá nhân người mua tự kinh doanh,…

Kiến nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ và biệt thự du lịch đã được cơ quan trung ương xem xét, hướng dẫn bằng nhiều văn bản. Tuy nhiên, còn nhiều vấn đề như: đất dự án là thương mại dịch vụ được Nhà nước ban hành quyết định cho thuê, có ký hợp đồng thuê đất với chủ đầu tư thì nay chuyển nhượng căn hộ nhưng không điều chỉnh quyết định cho thuê đất, không xác định được ai sẽ ký mới hợp đồng thuê theo Nghị định 43/2014 (đối với thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm), ai sẽ tiếp tục trả tiền thuê đất hàng năm, giấy chứng nhận ghi ai là người thuê đất.

Cũng theo Nghị định 43, chủ đầu tư cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở tại dự án nhà ở nhưng chưa có quy định về cấp giấy chứng nhận cho người mua phần công trình khác trên dự án khác từ chủ đầu tư. Mặt khác, theo hướng dẫn áp dụng Điều 70, Điều 79 chỉ quy định dành cho đăng ký lần đầu và nhận chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận (cập nhật biến động tại trang 4) nên hoàn toàn không tương thích, không phải là trường hợp chủ đầu tư bán cho người mua lần đầu.

Chủ condotel đua bán cắt lỗ; shophouse, biệt thự biển thanh khoản ảm đạm