Cớ gì bất động sản phát mại khó thoát hàng?

Tài sản phát mãi bán đến 18 lần

Đơn cử như khoản nợ của doanh nghiệp tư nhân Thanh Tùng (HCM). Để bán khoản nợ của công ty này, Ngân hàng Agribank đã thông báo bán đấu giá đến 28 lần.

Theo đó, tài sản bảo đảm để thế chấp cho khoản vay là quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh diện tích 6.952 m2 ở huyện Bình Chánh, TPHCM. Nợ gốc của Thanh Tùng là hơn 352 tỷ đồng, nợ lãi vay hơn 356 tỷ đồng.

Sau nhiều lần không thoát hàng, lần bán đấu giá gần nhất, Agribank chỉ đưa ra giá khởi điểm là 352 tỷ đồng, chỉ bằng chính nợ gốc mà doanh nghiệp này phải trả.

Mới đây, BIDV thông báo bán đấu giá khoản nợ của Công ty CP Vertical Synergy Viet Nam. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Quận 1, Quận 12 và Quận 3 (TP.HCM).

Tới ngày 14/9, tổng dư nợ của doanh nghiệp trên tại BIDV là hơn 481,2 tỷ đồng, trong đó nợ gốc là hơn 347 tỷ đồng và nợ lãi là gần 134 tỷ đồng. Khoản nợ này được BIDV nhiều lần rao bán. Giá khởi điểm là 348,3 tỷ đồng, giảm hơn 120 tỷ đồng so với lần rao bán hồi đầu tháng 7.

Trước đó, Vietcombank cũng nhiều lần rao bán đấu giá tài sản đảm bảo của Công ty TNHH Kỹ Nghệ Evergreen Việt Nam. Giá khởi điểm trong lần rao bán gần nhất chỉ gần 926 tỷ đồng, giảm hơn 172 tỷ đồng so với thông báo hồi đầu tháng 11/2021.

Nhiều thủ tục giải chấp

Trên chỉ là 3 trong số hàng loạt bất động sản được chào bán nhiều lần không xong. Theo các chuyên gia bất động sản, nguyên nhân hàng phát mại không thu hút được khách hàng là do thị trường ảm đạm và sản phẩm này khó khăn trong giải quyết pháp lý.

Theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, việc các ngân hàng phát mại nhưng khó bán là do thanh khoản BĐS hiện nay đang sụt giảm nghiêm trọng. Các tổ chức tín dụng phải giảm giá nhiều lần nhưng vẫn chưa có người mua. Trong khi đó, quy định của pháp luật không cho phép giảm sâu một lần, mà phải giảm từ từ.

Cũng theo ông Lực, vấn đề thủ tục khi mua bất động sản phát mại từ ngân hàng cũng là rào cản với nhà đầu tư. Nhất là các tài sản đảm bảo bằng bất động sản liên quan tới nợ xấu.

“Một số cơ quan thực thi pháp luật vẫn chưa hiểu đúng tinh thần Nghị quyết 42, nên vẫn có những vướng mắc. Ví dụ, người mua tài sản đảm bảo bất động sản đó, nếu không phải doanh nghiệp kinh doanh trong ngành thì không được tiếp nhận dự án. Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản lại rất khó khăn”, vị chuyên gia nói.

Cùng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho hay, khi ngân hàng phát mại công khai thì không còn là giá thị trường cạnh tranh. Vì vậy, những tài sản này khó hấp dẫn. Những tài sản BĐS đưa ra rao bán dù có giá mềm nhưng phải trải qua nhiều thủ tục giải chấp, đôi khi còn có trục trặc khiến người mua sẽ gặp rủi ro. “Trên thực tế, tài sản phát mại từ ngân hàng không phải dễ ăn”, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhấn mạnh.

Bên cạnh những nguyên nhân về thị trường, pháp lý, cũng có ý kiến nghi ngại có nguyên nhân xuất phát từ chính khâu thẩm định giá của các ngân hàng.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, không ít tài sản bảo đảm đã được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Do đó, khi thanh lý, các ngân hàng thường có xu hướng định giá theo giá trị khoản nợ mà không sát với giá thị trường.

Do đó, để hạn chế tình trạng trên, vị chuyên gia cho rằng, cần siết chặt hơn nữa việc cho vay kinh doanh bất động sản, thẩm định bất động sản làm tài sản thế chấp, nhằm giảm thiểu nợ xấu liên quan đến BĐS trong thời gian tới.

Đấu giá đất, cần chính sách tạo nguồn thu dài hạn 50-100 năm