Coi chừng “sập bẫy” sốt đất nền ven đô

Giá đất đồng loạt tăng

Khoảng 2 tuần trở lại đây, đất nền phân lô ven đô Hà Nội bỗng dưng tăng giá. Đơn cử lô đất số 45 tại Hòa Thạch, Quốc Oai, diện tích 100m2, có 60m2 đất ở, còn lại là đất vườn, năm trước được chào bán với giá 1,8 tỷ đồng thì nay đã chào bán lên 2,1 tỷ đồng, tăng 300 triệu đồng.

Lô đất số 02 tại Phú Cát, Quốc Oai, sát Khu công nghệ cao Hòa Lạc, diện tích 351m2, đường rộng 8m, mặt tiền rộng 11m, sâu 35m2, chào bán 7 tỷ đồng, tăng hơn 1 tỷ đồng so với giữa năm 2024.

Theo báo cáo của Property Guru Việt Nam, trong hai tháng đầu năm 2025, giá rao bán đất nền vùng ven Hà Nội tăng từ 30-80% tùy khu vực. Giá đất trung bình tại Thạch Thất đoạn mặt đường xã Tiến Xuân tăng từ 27-30 triệu đồng/m² lên 29-32 triệu đồng/m²; xã Bình Yên tăng từ 20-22 triệu đồng/m² lên 22-24 triệu đồng/m²; vị trí đường đôi xã Thạch Hòa tăng từ 35-36 triệu đồng/m² lên 38-40 triệu đồng/m².

Tương tự ở Quốc Oai, đất tại xã Phú Mãn tăng nhẹ từ 12-13 triệu đồng/m² lên 13-14 triệu đồng/m²; đất Phú Cát tăng từ 10-13 triệu đồng/m² lên 11,5-14 triệu đồng/m²; đất nền Hòa Thạch ở những khu vực đường ô tô tăng từ 21-23 triệu đồng/m² lên 23-25 triệu đồng/m².

Hay tại Sơn Tây, đất đường Đồng Trạng ở vị trí đường lớn mở rộng 18m, gần quy hoạch tuyến ga Metro 05, giá tăng từ 29-30 triệu đồng/m² lên 30-31 triệu đồng/m². Những vị trí nằm trong làng, không thuận tiện cho kinh doanh, giá cũng tăng từ 12-14 triệu đồng/m² lên 15-18 triệu đồng/m².

Đi lại thuận tiện hơn

Lý giải tình trạng tăng giá, anh Đỗ Văn Đức, Giám đốc Công ty Bất động sản Tây Hà Nội cho biết, giá đất nền ven đô tăng bởi xu hướng giãn dân ra vùng ven, đường sá di chuyển từ nội đô ra ven đô khá dễ dàng.

Trong đó, đường Vành đai 4 đang triển khai sẽ kết nối các khu vực ven đô, giúp việc di chuyển vào trung tâm Hà Nội nhanh hơn.

Bên cạnh đó, có xu hướng nhiều người muốn rời xa khu vực nội thành chật chội, ô nhiễm để ra vùng ven tìm một không gian sống rộng rãi, thoáng đãng hơn. Các khu đô thị sinh thái, khu dân cư ven đô đang mọc lên nhiều, khiến nhu cầu mua đất nền tăng cao.

"Chỉ cần di chuyển khoảng 30-40 phút từ trung tâm Hà Nội là đã có thể sở hữu một căn nhà vườn, biệt thự mini với giá hợp lý hơn nhiều so với nội đô. Đó là lý do khiến nguồn cầu đất nền ven đô ngày càng lớn", anh Đức lý giải.

Giá đất tăng song lượng người quan tâm hoặc giao dịch phân khúc này thời gian qua lại không nhiều. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Property Guru Việt Nam cho biết, lượng quan tâm đến đất nền thậm chí có dấu hiệu đi ngang hoặc giảm nhẹ. Điều này phản ánh số lượng giao dịch chưa nhiều so với năm ngoái.

Nguyên nhân ít người quan tâm đến đất nền phân lô ven đô là vì mặt bằng giá đất tại vùng ven Hà Nội đã tăng liên tục trong những năm qua, khiến nhiều nhà đầu tư và người mua có tâm lý chờ đợi, quan sát. Bên cạnh đó, sau thông tin về kế hoạch dự kiến sáp nhập một số tỉnh, các nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm cơ hội ở những khu vực tỉnh thay vì tập trung vào đất nền lân cận Thủ đô như trước.

Cần thận trọng trước khi xuống tiền

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khuyến cáo, nhà đầu tư cần thận trọng trước các cơn sốt ảo, nhất là với những khu vực có giá đất tăng theo sóng tin đồn, thiếu minh bạch về tiến độ quy hoạch và pháp lý.

Để đảm bảo an toàn, theo ông, dòng tiền nên hướng tới những khu vực có hạ tầng kết nối tốt, quy hoạch rõ ràng và dân cư thực tế. "Nhà đầu tư cần tỉnh táo, không chạy theo tâm lý đám đông và cân nhắc kỹ lưỡng trước mỗi quyết định xuống tiền", ông Đính khuyên.

Chuyên gia bất động sản Đinh Minh Tuấn cũng khuyên nhà đầu tư cần thận trọng, bởi giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thông tin sáp nhập tỉnh, thành mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác như hạ tầng, vị trí, nhu cầu việc làm, nhập cư và nền tảng kinh tế địa phương.

Nhà đầu tư cần lưu ý các rủi ro như quy hoạch có thể thay đổi hoặc việc sáp nhập diễn ra chậm hơn dự kiến; nguy cơ mua vào với giá cao hơn giá trị thực, đặc biệt tại các khu vực tăng nóng...

Trường hợp của anh Nguyễn Văn Sơn (Cầu Giấy, Hà Nội), một nhà đầu tư "đu đỉnh" đất nền ven đô có lẽ sẽ là bài học cho các nhà đầu tư đang có ý định lao vào cơn sốt đất nền ven đô đang diễn ra. Anh Sơn trước đó có mua lô đất 100m2 tại Hòa Lạc, đúng vào đỉnh sóng cuối năm 2021 với giá 2,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 33 triệu đồng/m2. Thời điểm mua vào, anh Sơn được "cò" quảng cáo với những lời mật ngọt và dự báo có thể tăng 25-40% trong nửa đầu năm 2022.

Anh cũng kỳ vọng sau khi xuống tiền sẽ "lướt sóng" thu tiền về trong vòng 1-1,5 năm. Nhưng rồi thị trường đột ngột lao dốc, anh mắc kẹt đến nay chưa bán được. Từ giữa năm 2023, sau thời gian dài gồng lãi vay số tiền hơn 1 tỷ đồng, anh rao bán cắt lỗ 200 triệu đồng nhằm thu hồi vốn nhưng bất thành. Đến nay, lô đất của anh vẫn đang "treo" chưa thể bán được dù rất nhiều lần có tin "sốt đất" khu vực này.