Đầu tư bất động sản ngoại thành, định giá như thế nào để không bị mua hớ?

Theo ghi nhận của PV Báo Giao thông, trong vài tháng trở lại đây, nhiều dự án ven đô có giá bán tăng giá cao bất thường. Điển hình: Dự án Khu biệt thự Vườn Cam - Orange Graden; Dự án An Lạc Green Symphony; Dự án Hà Đô Charm Villas..., dù nằm "đắp chiếu" cả chục năm. Chủ đầu tư chưa chính thức mở bán, thế nhưng nhiều “cò” đã rao bán rầm rộ, "thổi" giá tăng phi mã 30-40%, có dự án tới 120 triệu đồng/m2. Hiện tượng này rất dễ đẩy những nhà đầu tư vào tình trạng mua đắt bán rẻ, thua lỗ...

Chia sẻ về hiện tượng này, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội cho biết, quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Do đó, không ít các dự án đang dần phát triển tại các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận, với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền.

Tuy nhiên, theo ghi nhận, thị trường đất nền có nhiều mức giá khác nhau.

Bà Vân khuyến cáo, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá sản phẩm bất động sản ngoại thành để không bị hớ.

Theo bà Vân, để xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1000m2 đã có phê duyệt quy hoạch có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị:

Thứ nhất, là phương pháp so sánh. Để xác định giá trị từ phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất... Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó quy ra được giá trị trên một mét vuông đất xác định.

Thứ hai, là phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, chúng ta sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư. Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường.

Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường. Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại.

"Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có. Từ đó, chúng ta sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai phương pháp định giá để xác định giá trị thị trường của dự án này", bà Vân cho hay.

Trước đó Báo Giao thông đã đưa tin Dự án An Lạc Green Symphony chưa mở bán đã loạn giá. Theo đó, Khu đô thị An Lạc Green Symphony chưa có giá bán chính thức nhưng trên nhiều diễn đàn BĐS đã loạn giá ảo với “chiêu trò” booking đặt chỗ.

Giá bán được giới thiệu từ 100 đến 120 triệu đồng/m2. Trong khi đó hạ tầng và pháp lý của An Lạc Green Symphony chưa thông suốt. Chủ đầu tư dự án cũng xác nhận, những website như: anlacgreensymphony-hado.com, anlac-greensymphonyz.com, khudothivancanh.vn là giả mạo.

Dự án An Lạc Green Symphony chưa mở bán đã loạn giá: Hạ tầng có gì?