ĐBQH tranh luận về quy định bảng giá đất hằng năm

Phương pháp thặng dư chỉ nên sử dụng để so sánh, tham khảo

Sáng nay 15/1, Quốc hội tiến hành kỳ họp bất thường thảo luận, cho ý kiến và thông qua dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thảo luận tại hội trường, đại biểu Hà Sỹ Đồng (đoàn Quảng Trị) đề nghị không áp dụng phương pháp thặng dư mà nên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá đất thì sẽ chính xác hơn. Phương pháp thặng dư chỉ nên sử dụng để so sánh, tham khảo.

Về việc ban hành bảng giá đất, đại biểu cho rằng nếu hàng năm xây dựng bảng giá đất một lần sẽ không thể làm được, nên áp dụng cho 5 năm. Nếu giá thị trường có biến động thì sẽ áp dụng hệ số K để điều chỉnh cho phù hợp.

"Nếu một năm làm bảng giá đất một lần thì phải có một tổ chuyên nghiên cứu thị trường để xây dựng bảng giá đất. Trong khi đó, việc ban hành một văn bản quy phạm pháp luật mất rất nhiều thời gian. Do vậy, tôi đề nghị chỉ quy định 5 năm một lần", đại biểu Đồng nhấn mạnh.

Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (đoàn Bình Dương) đồng tình với ý kiến này.

Theo đại biểu Trân, tại điểm c, khoản 5, điều 158 dự thảo Luật quy định tính phương pháp định giá đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đại biểu Trân kiến nghị không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất. Bởi kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính nên mức độ tin cậy không cao đối với những khu vực hạn chế về thông tin thực tế, về chi phí doanh thu để làm chi phí ước tính.

Bên cạnh đó, theo đại biểu, mặc dù giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian do quá trình lịch sử, hoạt động thương mại và các hoạt động khác trên chính thửa đất đó. Tuy nhiên, việc xác định giá trị lúc nào là tăng dần là không hợp lý do giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái hoặc gặp các yếu tố bất lợi.

Đại biểu dẫn chứng, hiện nay thị trường các dự án bất động sản gần như đóng băng vì phương pháp này không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro, bất lợi đối với nền kinh tế.

Cũng theo đại biểu, việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn. Cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì sẽ thay đổi kết quả định giá. Đây chính là nguyên nhân gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua.

"Trong bối cảnh chưa hoàn thiện về cơ sở dữ liệu về giá, cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có dữ liệu về giá đất, thị trường, quyền sử dụng đất chưa phát triển toàn diện, minh bạch thì việc bỏ bớt một phương pháp định giá đất cũng cần thiết", đại biểu nói.

Trường hợp cần thiết phải giữ lại phương pháp này, theo đại biểu Trân, thì cần có van, khóa để kiểm soát tính chính xác, phù hợp của kết quả định giá đất.

Giao Chính phủ quy định chi tiết phương pháp định giá đất 

Trước đó, trình bày báo cáo, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu rõ, về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp (Điều 158), dự thảo luật quy định theo hướng rõ ràng về nội hàm các phương pháp định giá đất trên cơ sở tổng kết đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật đất đai.

Trong đó, quy định cụ thể tại dự thảo luật các phương pháp định giá đất bao gồm: So sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh. 

Đồng thời, quy định các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất.

Phương án được thể hiện tại dự thảo Luật là phương án Chính phủ đề xuất tại Báo cáo số 710/BC-CP. Dự thảo luật giao Chính phủ quy định chi tiết để áp dụng trong thực tế bảo đảm tính khả thi.