Đền bù giá đất là "ác mộng" với nhà đầu tư bất động sản

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng sự phát triển của vùng TP.HCM là điều đáng mừng, nhưng phát triển không theo quy hoạch khiến các chi phí đầu tư cho dự án tăng cao, điều đó khiến giá nhà bán ra cũng tăng. Đây là lý do khiến người thu nhập trung bình ngày càng khó tiếp cận mua nhà ở.

Những vấn đề này được các doanh nghiệp, nhà quản lý đặt ra tại hội thảo "Nhận diện lực đẩy phát triển thị trường bất động sản vùng TP.HCM mở rộng năm 2021" do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức tại TP.HCM sáng 16/4.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, vấn đề của các nhà đầu tư hiện nay không phải là vốn mà là quỹ đất để thực hiện các dự án bất động sản. Thời gian qua giá đất tăng cao, việc quy hoạch các quỹ đất phù hợp để thực hiện các dự án vẫn còn nhiều bất cập. Do đó, để hài hòa được vấn đề này, nhà nước cần quy hoạch cụ thể từng khu vực, đặc biệt thu hồi đất để tạo ra các quỹ đất lớn sau đó đấu giá lựa chọn nhà đầu tư thực hiện.

Một vấn đề nữa là bất cập từ thủ tục pháp lý, nhà nước cần rút ngắn thời gian giải quyết các thủ tục, tạo cơ hội cho nhà đầu tư có thể thực hiện các dự án nhanh hơn, qua đó, giải quyết được vấn đề thiếu nguồn cung nhà ở hiện nay.

Đồng tình với quan điểm trên, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Group, cho biết các thủ tục pháp lý cũng khiến cho thời gian thực hiện các dự án kéo dài. Có những dự án thời gian làm thủ tục thôi cũng từ 5 đến 10 năm. Các nhà đầu tư bị “chôn vốn”, các chi phí tăng lên. Điều đó khiến giá sản phẩm bán ra cũng phải tăng lên theo.

Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Thắng Lợi, còn cho biết “đền bù là ác mộng với nhà đầu tư”, bởi những khó khăn trong hành lang pháp lý. Ở Nhật Bản, Chính phủ sẽ hỗ trợ nếu nhận được 70% ý kiến đồng ý. Còn ở Hàn Quốc, họ có thể quy hoạch luôn cả khu phố và bố trí tái định cư cho người dân ở khu đó. Nhưng ở nước ta, với luật đền bù hiện nay, nhà đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng không có cách tính giá tiền bao gồm phần đền bù sử dụng đất.

Giá bất động sản đang xác lập ở mức khá cao, rất khó để giúp người thu nhập vừa tiếp cận. Ở góc độ nhà đầu tư, một phần cấu thành chi phí đó là công tác pháp lý, đền bù giải tỏa, và đẩy chi phí đầu vào lên. Do đó giá thành đưa ra thị trường không phù hợp.

Vừa qua, TP.HCM vừa phê duyệt đề án “Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng hiệu quả đất đai”, trong đó có đề cập đến việc khi đầu tư xây dựng một tuyến đường mới, sẽ giải phóng mặt bằng rộng ra, tạo quỹ đất hai bên, sau đó đấu thầu xây dựng đô thị và làm đường.

Ông Ngô Quang Phúc cho rằng nếu làm được điều này thì quá tốt, doanh nghiệp sẵn sàng đấu giá để có quỹ đất tốt. Một mặt, doanh nghiệp không phải mất công đi tìm quỹ đất sạch, không mất thời gian làm quy hoạch… “Khi đấu giá được khu đất đó, doanh nghiệp chỉ cần làm quy hoạch 1/500 và xây dựng nhà, căn hộ. Các chi phí đầu vào được giảm thì sẽ có giá nhà đầu ra phù hợp với người thu nhập trung bình và thấp”, ông Phúc nói.

Nói về tiến độ của đề án trên, ông Trần Văn Bảy, Phó Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM cho rằng, vấn đề này ở TP.HCM không mới, ngay trên địa bàn quận 9 mà trước đây ông phụ trách cũng đã có nhiều quỹ đất được thành phố có chủ trương thực hiện những vẫn bế tắc. Lý do là thiếu một cơ sở pháp lý vững chắc để triên khai thực hiện. Nếu như mọi người nghiên cứu kỹ thì không có cơ sở pháp lý thu hồi đất. Chúng tôi tìm ra một điều khoản, nhưng lại là điều khoản chung chung về vấn đề này, nhưng mà nếu ngại thì sẽ không bao giờ biến ý tưởng này thành hiện thực được.

Cho nên đề án này đã nghiên cứu khá kỹ cơ sở thực tiễn và có đề xuất hoàn thiện thể chế. Trên cơ sở được UBND TP.HCM phê duyệt, Sở TN&MT đang lấy ý kiến tham mưu ủy ban để ban hành kế hoạch thực hiện đề án. “Tuy nhiên, không thể áp dụng ngay được, cần áp dụng thí điểm. Nếu mọi người tiếp cận được đề án này thì tôi cho rằng sẽ rất thú vị”, ông Bảy nói.

Đất Xanh Miền Trung đưa vốn điều lệ lên 10 tỷ USD vào năm 2035