Đua bán cắt lỗ bất động sản ven Vành đai 4

Nhưng sau khi được khởi công, loạt bất động sản quanh khu vực triển khai dự án thi nhau chào bán cắt lỗ.

Đồng loạt giảm giá

Thời gian này năm trước (tháng 7/2022), sau khi Quốc hội thông qua nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 Vùng Thủ đô, các dự án bất động sản ven khu vực này được chào bán rầm rộ. Nhưng trái với kỳ vọng sinh lời từ việc đón đầu quy hoạch, khi dự án khởi công, nhiều sản phẩm đua nhau chào bán cắt lỗ.

Trong vai khách hàng, PV được anh Nguyên Văn Sơn, môi giới tại Mê Linh chào bán cắt lỗ căn liền kề diện tích 104m2, thuộc Khu đô thị Thanh Lâm - Đại Thịnh II (HUD Melinh Central) với giá 5,3 tỷ đồng, đã bao gồm thuế, phí, dịch vụ.

Anh Sơn cho biết, căn liền kề này được chủ nhà mua của chủ đầu tư Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà & đô thị (HUD) thông qua hình thức đấu giá. Giá trúng đấu giá là 5,25 tỷ đồng, nay bán chênh 50 triệu đồng, tròn giá 5,3 tỷ đồng.

“Nếu như thị trường tốt, khách hàng sẽ là người chịu thuế, phí. Còn đây chủ nhà tự trả thuế, phí, dịch vụ tư vấn, và tự gánh lãi ngân hàng một năm. Giờ anh vào bớt được khoảng hơn 300 triệu đồng tiền thuế, phí”, anh Sơn tư vấn.

Anh Trần Văn Thái, môi giới dự án Hà Đô Charm Villas cũng cho biết, giá dự án đã giảm từ 5-15%. Căn góc giữ giá hơn các căn bên trong. Ví dụ như căn song lập, diện tích 190m2 có giá 86 triệu đồng/m2. Căn góc 345m2, giữ giá bán 95 triệu đồng/m2.

Trên nhiều diễn đàn bất động sản, tin chào bán cắt lỗ đất trong dân cũng được rao công khai, giảm từ 300 triệu đến cả tỷ đồng tùy lô.

Còn tổng hợp qua các tin rao bán, Property Guru (CTCP Property Guru Việt Nam) cho biết, giữa năm 2022, giá bán Hà Đô Charm Villas dao động từ 90-115 triệu đồng/m2 thì nay, dao động từ 86-95 triệu đồng/m2.

Tương tự tại HUD Mê Linh Central, giữa năm 2022, giá bán dao động 48- 55 triệu đồng/m2, thì nay giảm xuống trung bình từ 42-54 triệu đồng/m2; Khu đô thị Vườn Cam giữa năm 2022 dao động từ 58-85 triệu đồng/m2 nay xuống 52-61 triệu đồng/m2...

Giá vẫn tiếp tục giảm

Trao đổi với PV, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, giá bất động sản ở khu trung tâm thành phố có thể đã ngừng, không giảm nữa. Nhưng giá bất động sản vùng ngoại ô, ven các đường Vành đai 4 có thể còn giảm thêm 3% nữa.

“Càng xa trung tâm càng giảm, bởi nhu cầu ở thực những vùng xa trung tâm chưa cao”, ông Quang nói và phân tích: Hiện nay, những vùng này, số đông nhà đầu tư mua trước đó đang muốn giữ giá, nhưng có khoảng 5% trong số đó muốn bán thấp hơn với nhiều lý do. Việc hạ giá bán sẽ tạo đáy mới. Do đó, khu vực này vẫn đang nằm trong thế giằng co nhẹ.

Nhưng nhìn về dài hạn, ông Quang cho rằng, đây là những khu vực sẽ thu hút đầu tư, bởi giá bán vẫn đang vừa túi tiền, cộng với các yếu tố về không gian. Tuy nhiên, hiện thanh khoản thấp, không dành cho nhà đầu tư không chuyên nghiệp.

Ông Quang cũng đưa ra nhận định chung, thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi trở lại, trong khoảng 6 tháng - 1 năm nữa. Bởi năm 2023, những biện pháp kích cầu kinh tế và bất động sản đẩy mạnh.

Cùng đó, các chính sách gỡ vướng bất động sản như gỡ vướng pháp lý dự án, nới room tín dụng, hạ lãi suất... đều đã có những tác động tích cực. Thực tế đã có một số dự án mở bán thành công dù chưa nhiều.

Cùng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển chia sẻ, giai đoạn 2020-2022, giá bất động sản những khu vực Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP.HCM mượn quy hoạch “thổi giá” đi trước, đạt ngưỡng bằng thậm chí cao hơn cả giá thực khi làm xong đường.

“Ví dụ giá đất hiện tại đang là 5 triệu đồng/m2, sau khi làm xong đường vành đai giá đất sẽ tăng lên thành 10 triệu/m2.

Thế nhưng mượn quy hoạch, “cò đất” thổi giá bất động sản tăng ngay lên thành 10 triệu đồng/m2 từ khi quy hoạch”, ông Hiển nói và cho rằng, sau 3 năm 2020-2022 tăng cao nên giá hiện tại đang trên đỉnh.

Việc giảm giá chỉ là giảm đỉnh, chưa phải mức giá hợp lý. Giá giảm hợp lý là mức giá phù hợp với nhu cầu, khả năng thanh toán của người mua để tạo ra giao dịch thực.

Do đó, theo ông Hiển, nhà đầu tư chưa nên xuống tiền lúc này. Còn về đầu tư bất động sản dài hạn qua năm 2024 mới tính. Bởi hiện tại, kinh tế chưa thể đẩy bất động sản tăng giá.

Hơn nữa, giai đoạn tới, không còn chỗ cho đầu tư bất động sản truyền thống theo kiểu mua đất chờ tăng giá, giá bất động sản tăng ảo khi không có giá trị hoặc giá trị thực không cao.

“Đầu tư bất động sản hiện nay đòi hỏi nhà đầu tư có trình độ, kiến thức đầu tư, tập trung đầu tư vào những sản phẩm có giá trị thực, có thể khai thác để ở, để cho thuê, mang lại lợi nhuận ngay”, ông Hiển nhận định.

Vành đai 4 đặt kỳ vọng gia tăng giá trị bất động sản