Giấc mơ sở hữu một căn nhà tại nhiều đô thị lớn của người thu nhập thấp sẽ không còn xa vời.

Giấc mơ an cư

Tốt nghiệp đại học từ năm 2003, nhưng đến nay anh Đỗ Thành Lợi (quê ở Nam Định) vẫn thuê trọ tại phường Phú Diễn, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội vì không đủ điều kiện tài chính để mua nhà.

Mức lương của anh khoảng 10 triệu đồng/tháng, còn lương công chức của vợ khoảng 8 triệu đồng/tháng chỉ đủ trang trải cuộc sống, nuôi hai con ăn học. "Với tình hình tăng giá chóng mặt, không biết bao giờ tôi mới đủ tiền mua được một căn nhà ở Thủ đô", anh Lợi giãi bày.

Tương tự, anh Lê Văn Trung ở Bỉm Sơn, Thanh Hóa cũng đang "ngóng" dự án nhà ở xã hội tại Mễ Trì (quận Nam Từ Liêm, do Công ty CP Xây dựng và Phát triển nhà DAC Hà Nội làm chủ đầu tư) hoàn thành để tìm kiếm một chỗ ở ổn định.

Tổng thu nhập của anh mỗi tháng khoảng 15 triệu đồng, còn vợ anh lương khoảng 10 triệu đồng. Không biết phải tích góp trong bao nhiêu năm anh mới mua được một căn nhà thương mại, với mức giá trung bình từ 50 - 60 triệu đồng/m2.

Hiện nay, còn hàng trăm nghìn gia đình từ các tỉnh xa về Hà Nội lập nghiệp như anh Lợi và anh Trung chưa có nhà ở.

Tuy nhiên, sau khi Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam định hướng ưu đãi lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội, anh Lợi và anh Trung đang hoàn thiện thủ tục để tiếp cận các dự án.

Gần đây, anh Lợi đang tìm hiểu dự án nhà ở xã hội Hạ Đình. Anh dự kiến vay vốn tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank), một trong những ngân hàng tham gia chương trình giảm lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội.

Theo đại diện của Agribank, lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư là 6,6%/năm, còn với cá nhân mua nhà là 6,1%/năm, thấp hơn từ 1,5 - 2% so với lãi suất trung dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại. Thời gian ưu đãi lãi suất đối với chủ đầu tư là 3 năm, còn người mua nhà là 5 năm.

Điều đó có nghĩa, anh Lợi sẽ tiết kiệm được một khoản tiền không nhỏ so với lãi suất vay thông thường, khi chi phí để mua căn nhà ở xã hội tại Hạ Đình vào khoảng 1,5 tỷ đồng.

Với dự án tại Mễ Trì, anh Trung dự kiến cũng đăng ký tham gia gói ưu đãi 120 nghìn tỷ, lãi suất thấp hơn từ 1 - 3% so với thông thường.

Ngân hàng tích cực cho vay

Trao đổi với PV, ông Đào Minh Tú, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các ngân hàng tích cực tham gia cho vay mua nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, hạn chế của việc cho vay đến từ số lượng các dự án tại các tỉnh thành đủ điều kiện rất ít. Đến tháng 3/2025, chỉ có 16 dự án đã ký hợp đồng tín dụng, với tổng cam kết cấp vốn 4.200 tỷ đồng. Số tiền giải ngân mới chỉ đạt 1.727 tỷ đồng, tương đương hơn 1% tổng lượng tín dụng cam kết.

Về phía người mua nhà, số liệu rà soát cho thấy, chỉ khoảng 150 tỷ đồng được giải ngân tại 12 dự án. Con số này vẫn rất khiêm tốn so với quy mô của gói hỗ trợ.

Nhu cầu vay mua nhà ở xã hội rất lớn, nhưng người mua có năng lực tài chính còn hạn chế, khả năng trả nợ chưa cao do thu nhập thấp. Với các dự án nhà ở xã hội tại các khu công nghiệp, việc xây dựng để bán khó tiêu thụ hơn do không phù hợp với đặc điểm lao động của công nhân (không ổn định trong dài hạn).

"Cho vay mua nhà ở xã hội không tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hằng năm của các ngân hàng, dự án đủ điều kiện là giải ngân. Việc này được thực hiện đến khi giải ngân đạt 140 nghìn tỷ đồng hoặc đến năm 2030 là thời hạn kết thúc chương trình", ông Tú chia sẻ thêm.

Theo đại diện Agribank, ngân hàng này đã phê duyệt 13 dự án nhà ở xã hội, trong đó đã cho vay 9 dự án và 259 khách hàng là người mua nhà, doanh số giải ngân 1.100 tỷ đồng; đang tiếp cận 5 dự án khác, với số tiền dự kiến cấp tín dụng 2.500 tỷ đồng.

Với nhóm khách hàng doanh nghiệp - chủ đầu tư dự án, VietinBank đã tài trợ 5 dự án với tổng số tiền cam kết cho vay hơn 1.300 tỷ đồng, dư nợ đến ngày 28/2/2025 gần 600 tỷ đồng; đang tiếp cận 8 dự án với tổng mức đầu tư hơn 6.000 tỷ đồng.

Đối với nhóm khách hàng cá nhân, VietinBank cho vay tất cả các dự án mà ngân hàng đang tài trợ vốn cùng những dự án đã đủ điều kiện bán. Hiện VietinBank đã cho vay tại 3 dự án (ở Bình Định, Đà Nẵng, Thái Bình).

Bên cạnh việc đẩy mạnh gói tín dụng 145 nghìn tỷ đồng, các ngân hàng thương mại cũng nỗ lực triển khai thực hiện các gói tín dụng cho vay nhà ở xã hội theo chủ trương của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước.

Đơn cử mới đây, ngân hàng ACB đã tiên phong công bố gói vay "Ngôi nhà đầu tiên" cho người trẻ với thời gian vay 30 năm, thời gian cố định lãi suất kỳ đầu tiên lên đến 5 năm với lãi suất vay ưu đãi chỉ từ 5,5%/năm…

Doanh nghiệp cần gì để vào cuộc?

Để tăng tốc các dự án nhà ở xã hội, đa số các doanh nghiệp đều cho rằng, cơ chế cần phải thông thoáng hơn nữa để rút ngắn thời gian, giảm chi phí tuân thủ.

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch Kim Oanh Group kiến nghị với nhà ở xã hội không nên giới hạn diện tích căn hộ tối đa 70m2 với 1 – 2 phòng ngủ, mà có thể xây dựng 3 – 4 phòng ngủ đáp ứng nhu cầu cho các gia đình đông người, nhiều thế hệ.

Bên cạnh đó, cho phép người dân đăng ký mua trước, khi đủ số lượng mới triển khai xây dựng, tránh được sự lãng phí trong đầu tư. Tiếp theo, lãi suất mua nhà ở xã hội cần được ổn định ít nhất là trong 10 năm để người mua yên tâm.

"Để chuẩn bị triển khai dự án, chúng tôi đã làm việc với ngân hàng, ban đầu được chấp thuận lãi suất 6,1%/năm trong 10 năm. Tuy nhiên, khi gửi văn bản thì lại ghi là "6 tháng điều chỉnh một lần". Với chính sách này người mua nhà sẽ rất hoang mang không biết sau 6 tháng có tăng hay không", bà Oanh nêu thực tế.

Ông Nguyễn Văn Lợi, Tổng giám đốc Công ty Thiên Phát khẳng định, xây dựng nhà xã hội khó khăn hơn đầu tư xây dựng nhà thương mại.

Với nhà ở thương mại, doanh nghiệp có thể quyết định đầu tư một khu đô thị vùng xa và suy đoán 5 - 10 năm nữa sẽ thành khu động lực nên có sự chuẩn bị "đi đường dài". Còn đối với nhà ở xã hội, vì lợi nhuận định mức và các chỉ tiêu trong khuôn khổ nên muốn thành công, doanh nghiệp phải đặt trách nhiệm xã hội, lợi ích cộng đồng trên lợi ích của mình, được chính quyền đồng hành", ông Lợi bày tỏ.

Theo ông Lợi, để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, có thể bỏ thủ tục lập - thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi. Thay vào đó, chính quyền và doanh nghiệp nên tổ chức đi thực địa vị trí đầu tư, đánh giá sự phù hợp quy hoạch, thuận tiện giao thông, kết nối đồng bộ hạ tầng xã hội…

Bên cạnh đó, cần giao doanh nghiệp làm chủ đầu tư không thông qua đấu thầu; giảm một số thủ tục không cần thiết.

Nghị quyết thí điểm sẽ gỡ nhiều vướng mắc

Theo Bộ Xây dựng, triển khai Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", đến nay đã có 30 địa phương ban hành kế hoạch.

Trên địa bàn cả nước đã quy hoạch 1.309 vị trí với quy mô 9.737ha đất làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, còn một số địa phương bố trí quỹ đất chưa tương xứng với nhu cầu.

Từ năm 2021 đến nay, cả nước có 655 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 593.428 căn. Riêng trong năm 2024, cả nước có 28 dự án với quy mô 20.284 căn đã hoàn thành; 23 dự án với quy mô 25.399 căn đã được cấp phép, khởi công xây dựng; số lượng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư là 113 dự án, tương đương 142.450 căn.

Để tháo gỡ các vướng mắc, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, hiện Bộ Xây dựng đã hoàn thành, trình Chính phủ dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, đề xuất một số chính sách quan trọng như thành lập "Quỹ phát triển Nhà ở xã hội Quốc gia"; giao chủ đầu tư dự án không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Doanh nghiệp, tổ chức được thuê nhà ở xã hội của các chủ đầu tư, để cho cá nhân là người lao động của mình ở; hỗ trợ, tạo quỹ đất, giải phóng mặt bằng, đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật; cắt giảm các thủ tục hành chính liên quan đến quy hoạch chi tiết của dự án, cấp phép xây dựng…

Dự thảo Nghị quyết đã được trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp thứ 44 đang diễn ra, dự kiến được Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 9 (tháng 5/2025).

Trao đổi với Báo Xây dựng, ĐBQH Trương Xuân Cừ cho rằng, việc xây dựng dự thảo Nghị quyết của Quốc hội là rất cần thiết.

"Thực tế, chủ trương này đã nhận được sự quan tâm và quyết liệt từ cấp Trung ương nhưng ở địa phương thì chưa, nhiều nơi chưa dành đủ đất để xây dựng", ông Cừ nhìn nhận và cho rằng, để hiện thực hóa mục tiêu xây 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, cần có cơ chế chính sách đặc thù, ưu đãi trong đầu tư, xây dựng, cơ chế chính sách về đất đai…

"Đơn cử, trong dự thảo đã đề xuất cho phép giao dự án cho chủ đầu tư không qua đấu thầu. Tuy nhiên, khi đã tạo cơ chế tốt để thực hiện thì cần phải có quy định để giám sát quy trình phân phối đến đúng người cần.

Theo tôi, cần có sự tham gia của cấp có thẩm quyền trong thẩm định, chấp thuận người mua nhà ở xã hội. Cần cấp một loại sổ riêng, bắt buộc người mua phải sử dụng trong bao nhiêu năm mới được giao dịch. Khi bán, phải bán cho người thu nhập thấp, chứ không phải bán giá cao để hưởng chênh lệch", ông Cừ góp ý.