Giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng?

Chênh lệch giữa giá giao dịch bất động sản thực tế và giá kê khai trên hợp đồng gây thất thu thuế đã diễn ra nhiều năm.

Để ngăn chặn, cơ quan thuế đề xuất, ngoài xác minh giá, yêu cầu giao dịch phải qua ngân hàng.

Qua ngân hàng vẫn khó tránh “hai giá”?

Đây là ý kiến của ông Nguyễn Thanh Tuân, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm ở Hà Nội.

Ông Tuân cho biết, lâu nay phổ biến cách thức để trốn thuế là hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng thì ghi giá thấp hơn giá đất thực tế giao dịch.

Bên cạnh đó, hai bên còn có một bản hợp đồng viết tay khác để đề phòng trường hợp có tranh chấp.

“Bình thường, các bên thanh toán tiền mặt, nay nếu yêu cầu thanh toán qua ngân hàng cũng không tránh được việc trốn thuế”, ông Tuân nói và giải thích, nếu giao dịch số tiền thực tế là 10 tỷ đồng, hai bên chỉ thanh toán qua ngân hàng 7 tỷ đồng, còn lại 3 tỷ đồng trao tiền mặt thì cơ quan thuế chỉ thu được 140 triệu đồng thay vì 200 triệu đồng tiền thuế. Vì thế, việc thanh toán qua ngân hàng “sẽ chỉ là hình thức”.

Trên thực tế, tất cả những cách thức trốn thuế, bao gồm trường hợp như nhà đầu tư trên đề cập, cơ quan thuế đều đã nắm được.

Nhưng đến nay cơ quan thuế chưa thể khắc phục vì khó xác định giá thị trường, không nắm được dòng tiền, cũng như việc đất đai hiện có nhiều cơ quan quản lý như Bộ TN&MT hay Bộ Xây dựng... Dữ liệu quản lý về đất đai hiện vẫn chưa đồng bộ và liên thông.

Mặc dù vậy, việc nắm được dòng tiền thông qua cách thức giao dịch phải qua ngân hàng được coi là bước đầu trong việc kiểm soát các giao dịch về đất đai, từ đó tiến tới thu đủ thuế.

Bà Lý Thị Hoài Hương, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý Thuế thu nhập cá nhân, Tổng cục Thuế cho biết, hiện nay chưa có quy định các giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng và cơ quan thuế đang đề xuất xây dựng.

“Trong Luật Kinh doanh bất động sản có quy định về thanh toán các giao dịch bất động sản. Trên cơ sở đó cần đưa ra cách thức phối hợp với ngân hàng thế nào để đồng bộ với Luật Quản lý thuế.

Luật Quản lý thuế cũng quy định với các trường hợp giá trị hàng hoá, dịch vụ trên 20 triệu đồng phải thanh toán qua ngân hàng mới được khấu trừ chi phí khi tính thuế. Quy định này không chỉ áp dụng riêng cho các giao dịch trong lĩnh vực bất động sản mà với tất cả các giao dịch để kiểm soát dòng tiền”, bà Hương cho biết.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính cũng cho rằng, đã đến lúc cần quy định việc mua, bán bất động sản và cả các tài sản lớn có giá trị khác phải được thực hiện thông qua hệ thống ngân hàng.

Nếu làm được sẽ đảm bảo tính minh bạch của giao dịch, chứng minh nguồn gốc thu nhập, góp phần hạn chế gian lận và chống tham nhũng.

Có thay đổi cách thu thuế?

Theo quy định hiện nay, cơ quan thuế sẽ thu 2% tiền thuế trên giá trị mua bán bất động sản. Nhiều ý kiến cho rằng, cách thu này là cứng nhắc và quan trọng là cách thu này không phân biệt đầu tư lỗ hay lãi đều phải trích nộp thuế.

Cách thu này cũng khiến nhiều người bức xúc khi bán lỗ cũng phải nộp thuế. Theo ông Nguyễn Thanh Tuân, đây cũng một trong số các nguyên nhân mà nhiều người muốn khai giá thấp hơn thực tế để trốn thuế.

Theo lý giải của bà Lý Thị Hoài Hương, trước đây khi xây dựng đề án thu thuế giao dịch bất động sản và áp dụng, cơ quan thuế đã đưa ra hai phương án.

Phương án thứ nhất là thu thuế 20% trên lợi nhuận và cách thứ hai là thu 2% trên giá trị chuyển nhượng.

Với cách thu thứ nhất, người chuyển nhượng sẽ được khấu trừ các chi phí khi tính thuế là: Giá vốn, lãi vay… Nhưng cách thu này liên quan tới nhiều thủ tục, chứng từ mà người đầu tư không đáp ứng được.

Trong quá trình thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân áp dụng cách thu này thì ý thức người nộp thuế rất kém, không hợp tác.

“Hiện, chỉ riêng giá chuyển nhượng thôi đã phát sinh quá nhiều vấn đề”, bà Hương nói và cho biết, sau quá trình thực hiện, cơ quan thuế quyết định áp dụng phương án thứ hai, thu 2% trên giá trị chuyển nhượng.

“Tất nhiên có trường hợp lãi, trường hợp lỗ. Lãi hay lỗ là tùy từng thời điểm. Cách thu này áp dụng tương tự với thu thuế chuyển nhượng chứng khoán (1% trên giá trị chuyển nhượng).

Trên thế giới cũng có hai phương pháp thu thuế như trên và tùy cơ quan thuế từng nước và ý thức thực hiện của người dân để chọn phương pháp thu thích hợp”, bà Hương lý giải.

Giao dịch bất động sản quý III giảm gần 20%