Hết “sốt” ảo, đất ven đô Hà Nội dần hạ nhiệt

Trái với cảnh tấp nập người xe nối đuôi nhau xem đất trước đó, nay nhiều vùng ngoại thành Hà Nội như: Nam An Khánh (Hoài Đức), Hải Bối (Đông Anh), thị trấn Phùng (Đan Phượng)... đã bình yên trở lại khi cơn “sốt” ảo đất dần hạ nhiệt...

Giá giảm, giao dịch nhiều khu vực đóng băng

Những ngày đầu tháng tư, trở lại Khu đô thị Nam An Khánh, Hà Nội, PV Báo Giao thông ghi nhận, nơi đây không còn cảnh “cò” đứng túm năm tụm ba ở các đầu đường để “săn mồi” cũng như những đoàn xe ô tô nối đuôi nhau rầm rập vào làng hỏi mua đất.

Với lý do vừa bán được đất trên quê, PV gặp lại ông Lê Thanh Sơn, một “cò đất” địa phương để tìm thông tin bất động sản.

Ông Sơn nhiệt tình dẫn PV đi xem đất, vừa đi vừa tư vấn: “Giờ mà “xuống” tiền mua đất là đúng thời điểm. Bởi hiện nay, giá đất đang có xu hướng giảm. Về sau nữa thì không biết thế nào vì giá đất ở đây cả chục năm nay lên xuống phập phù. Chú mua thì mua ngay đi”.

Sau một hồi nghe giới thiệu những thửa đất đang có, PV tỏ vẻ tiếc rẻ lô đất 50m2 đắc địa nằm cạnh Trường mầm non An Khánh C (thôn An Thọ). Thửa này chừng một tháng trước được ông Sơn báo giá 69 triệu đồng/m2. Ông Sơn mới sực nhớ ra lô đất trên vẫn còn.

“Hiện lô đất này đang được chủ mới chào bán giảm 1 giá còn 68 triệu đồng/m2 nếu vào tiền ngay. Giá bao sang tên”, ông Sơn chốt và cho biết, chủ lô đất trên cũng là một trong những “tay” buôn đất kỳ cựu ở địa phương. Khi đất “sốt” thì ôm vào nhưng khi có xu hướng giảm thì bán cắt lỗ.

“Khi đất xuống giá thì thà chịu lỗ để thu hồi vốn, tiếp tục quay vòng. Không để vốn nằm đắp chiếu trên đống đất. Đó là tư duy khác biệt của những người đầu tư bất động sản chuyên nghiệp”, ông Sơn chia sẻ.

Một chủ sàn khu vực An Khánh cho biết, cách đây 1 năm giá biệt thự dự án đô thị Nam An Khánh của Sudico (đối điện Vinhomes Thăng Long) giá bán khoảng 35 triệu đồng/m2, sau Tết giá tăng vọt lên 65 triệu, nay nhiều nhà giảm còn 55 - 60 triệu đồng/m2 nhưng cũng không có người mua

Nằm cách Nam An Khánh không xa, khu Đồng Trúc (Thạch Thất) cách đây khoảng 1 năm, lợi dụng thông tin tập đoàn Vingroup đầu tư 2 khu đô thị khủng hơn 500ha, “cò đất” thổi giá từ 6 triệu lên đến 22 triệu đồng/m2. Khu vực này khi đó lúc nào cũng nhộn nhịp “cò” mời chào nhà đầu tư, thì nay, hàng chục ha đất đồi hoang hóa vắng không bóng người.

Dọc Đại lộ Thăng long, lối dẫn vào Đồng Trúc, hàng chục chiếc băng rôn quảng cáo xanh đỏ, nhăn nhó, xộc xệch bám đầy bụi. Đất khu vực này được rao bán 600 triệu đồng/lô 100m2 thế nhưng chẳng ai mua. Người dân sống ở đây cũng phát “oải” khi PV vào vai hỏi mua đất.

Tình trạng tương tự tại Hải Bối, Đông Anh. Cách đây nửa tháng rộ tin đồn xã nằm trong đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, với điểm nhấn là dự án quy hoạch Thành phố thông minh (Smart City) với vốn đầu tư 4,2 tỷ USD, ngay lập tức giá đất “leo thang”, nhiều khu vực lên tới 34 - 35 triệu đồng/m2.

Nhưng hiện giờ, lô đất 48m2 tại thôn Yên Hà (nằm vị trị đắc địa cách cầu Thăng Long 1km, Nhật Tân 3,5km, Thành phố thông minh 1km) đang được chào bán giá 26 triệu đồng/m2 (giảm hơn 20%). Hay lô đất 35m2 tại xóm 4 thôn Hải Bối, quảng cáo đường rộng, đất vuông cũng chào bán 22,5 triệu đồng/m2 (giảm hơn 30%)…

Trao đổi với PV, đại diện UBND xã Hải Bối xác nhận, thời gian qua giá đất trên địa bàn có vị trí tăng tới 50% nhưng hiện đang trên đà “hạ nhiệt”. Với các thửa đất PV khảo sát, vị này cho rằng, giá đang trở về với giá trị thực sau khi bị “thổi”!

Cũng theo ông này, theo quy định thì mọi giao dịch về đất đai đều phải thực hiện thủ tục hành chính thông qua xã. Tuy nhiên, trong thời gian qua xã không ghi nhận bất kỳ một giao dịch nào. Trước “cơn sốt” bất thường của giá đất trên địa bàn, xã cũng đã ban hành văn bản khuyến cáo bà con thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về nhà đất.

Nhà đầu tư nhỏ có thể gặp rủi ro kép

Giải mã nguyên nhân “sốt” đất, PGS. TS. Phạm Thế Anh, chuyên gia Kinh tế trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) cho rằng, do thời gian qua tín dụng vào bất động sản tăng nhanh, thanh khoản được “bơm” ra hệ thống dồi dào thông qua hoạt động mua vào trái phiếu Chính phủ, qua tái cấp vốn cho các ngân hàng và mua vào ngoại tệ làm tăng cung tiền ra thị trường.

“Tiền nhiều quá! Những người mua bất động sản đều là những người giàu, hưởng lợi từ chính sách, kinh doanh có lãi hoặc những người có tiền mà không biết để đâu, chỉ còn cách đổ vào tài sản thực là vàng và bất động sản”, ông Thế Anh nói.

Trong cuộc họp Chính phủ thường kỳ tháng 3 vừa qua, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú cũng thừa nhận, thời gian gần đây, dư nợ cho vay bất động sản của ngành ngân hàng tăng 2,13%, cao hơn tốc độ tăng tín dụng của nền kinh tế nói chung là 2,04%. Nhưng ông Tú cho biết, tín dụng bất động sản tăng nhanh hơn tín dụng cho nền kinh tế nói chung chỉ ở một vài tổ chức tín dụng cho vay nhanh hơn so với mức bình thường trước đây.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện tượng sốt đất “ảo” trong thời gian qua chủ yếu xảy ra trong dân và giao dịch trái pháp luật phát sinh trên nền đất nông nghiệp. Người mua và người bán giao dịch kiểu viết tay, nằm ngoài sự kiểm soát của chính quyền địa phương.

Theo ông Đính, nguyên nhân hiện tượng trên là do nhu cầu đầu tư của người dân tăng cao. Trong khi đó dự án chính thức, đúng pháp luật, được Nhà nước công nhận khan hiếm. Từ đó dẫn đến việc nhà đầu tư “lần mò” đầu tư những lô đất ruộng, đất nền theo “sóng”, phát sinh những giao dịch trái quy định. Đa số người mua găm chờ tăng giá.

Nhưng theo quy luật thị trường, khi giá lên đỉnh, không thể sinh lời, đất không có người mua nữa thì giá đứng lại và đi xuống, nhà đầu tư lại ồ ạt bán cắt lỗ. Thường những nhà đầu tư đến sau, mới vào nghề ôm đất sẽ hứng chịu rủi ro. Bên cạnh rủi ro giá xuống còn rủi ro do giao dịch trao tay. Những nhà đầu tư có kinh nghiệm họ thường đứng ngoài cuộc hoặc chỉ lướt nhanh đỉnh “sóng”, rút sớm.

Để giải quyết tình trạng trên, ông Đính cho rằng, cần sự vào cuộc nhanh chóng của các địa phương, bình ổn thị trường. Đồng thời tháo gỡ những khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản; đưa ra thị trường những sản phẩm đúng pháp luật, tạo cơ hội cho người dân đầu tư.

Cần công khai thông tin, dữ liệu đất đai

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà nhận định, tình trạng sốt ảo bất động sản phần lớn do nhiễu loạn thông tin. Khi có thông tin về quy hoạch hạ tầng, đô thị… ngay lập tức bị giới đầu cơ lợi dụng để tung tin, thổi giá. Do đó, biện pháp cần làm là phải xây dựng được dữ liệu quốc gia về giá đất, Nhà nước mới kiểm soát và điều tiết thị trường bất động sản, đưa về đúng giá trị thực.

Chung quan điểm này, chuyên gia kinh tế Phạm Thế Anh nhấn mạnh, Việt Nam dân số đông, nhu cầu về đất đai rất lớn. Sau cơn sốt này, giá nhà đất có thể sẽ chững lại nhưng người nghèo sẽ vẫn ngày càng khó tiếp cận. Do đó, cần công khai thông tin về đất đai và kiểm soát cung tiền vào lĩnh vực này.

Dưới góc độ kiểm soát tín dụng bất động sản, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú khẳng định: “Đối tượng kinh doanh bất động sản gồm đầu cơ bất động sản, phân khúc thị trường cao cấp, biệt thự nghỉ dưỡng và đầu tư, khả năng thanh khoản và hiệu quả trong tương lai không cao là đối tượng mà chúng tôi kiểm soát chặt chẽ, có chế tài trực tiếp và gián tiếp”.

Đối với lĩnh vực tín dụng đầu tư giúp thanh khoản sản phẩm hàng hóa tiêu dùng bất động sản, như nhà ở cho người thu nhập thấp, phân khúc thị trường nhà giá rẻ, phục vụ tiêu dùng xây dựng, ông Tú khẳng định vẫn được giao cho ngân hàng thương mại triển khai.

Một trong những giải pháp được nhiều chuyên gia đề cập là chính sách thuế bất động sản, đặc biệt là đối với sản phẩm đầu cơ.

Cách đây tròn ba năm, Bộ Tài chính đã đưa ra dự thảo Luật Tài sản mà một trong những mục đích là chống đầu cơ, tăng giá, chống tình trạng găm giữ đất tạo cơn sốt đất để trục lợi; đồng thời điều tiết mục đích sử dụng đất, hướng việc sử dụng đất đai vào đúng mục đích, đúng nhu cầu, chống lãng phí tài nguyên đất… thông qua việc đánh thuế đối với tài sản là đất đai và tài sản trên đất. Tuy nhiên, do chưa nhận được sự đồng tình của dư luận, dự thảo luật này đến nay vẫn bị gác lại.

Ngày 6/4, PV Báo Giao thông liên hệ với Bộ Tài chính, đặt vấn đề: Có nên tái khởi động và hoàn thiện dự thảo Luật Tài sản để áp dụng nhằm góp phần điều tiết cung cầu và thị trường, một đại diện cơ quan này cho biết, trong năm 2021 không có lộ trình hay kế hoạch xây dựng văn bản pháp luật liên quan tới dự thảo Luật Tài sản.

Thiếu nguồn cung, đất ven đô được "đà" tăng giá 2-3 lần