Kênh đầu tư bất động sản nào hấp dẫn trong năm 2024?

Bất động sản đang chuyển mình

Năn 2023, thị trường bất động sản đối mặt không ít những khó khăn, đặc biệt là tình trạng thiếu nguồn cung, thiếu căn hộ vừa túi tiền. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung nhà ở thương mại năm vừa qua đạt khoảng 55.329 sản phẩm, chỉ bằng 32% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm), thời điểm chưa xảy ra đại dịch Covid-19.

Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 6% vào năm 2023.

Nguồn cung căn hộ có mức giá 40 triệu đồng/m2 chỉ xuất hiện tại các tỉnh lẻ như: Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh...

Cũng theo VARS, năm 2023, thị trường bất động sản ghi nhận 1.286 doanh nghiệp giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022; 3.705 doanh nghiệp BĐS ngừng hoạt động có thời hạn, tăng 47,4%...

Song, nếu nhìn nhận sự biến động của thị trường theo từng quý trong năm, thị trường đã có những trở mình đáng ghi nhận. Quý IV/2023, tổng nguồn cung đạt 21.774 sản phẩm, tăng 6% so với quý trước. Số lượng giao dịch tương đương với quý III/2023 và gấp đôi so với các quý đầu năm.

Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục được cải thiện, đạt 26%, tăng 12 điểm % so với cùng kỳ năm 2022 và tương đương với quý III/2023. Tính chung cả năm 2023, tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường đạt 33%, với khoảng 18.600 căn hộ, sản phẩm thấp tầng được giao dịch thành công, tương đương với tổng lượng giao dịch nhà ở năm 2022. Phân khúc căn hộ trung cấp dẫn đầu về số lượng giao dịch, chiếm 43%, theo sau là phân khúc căn hộ cao cấp, chiếm 27%.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản cuối năm 2023 đã có nhiều chuyển biến tích cực hơn, nguồn cung đã từng bước cải thiện. Theo đó, so với quý III, quý IV/2023, nhà ở thương mại hoàn thành 29 dự án (13.646 căn), tăng 38,1%; cấp phép mới 20 dự án (11.539 căn), tăng 33%.

Đối với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng - nhà ở, quý IV/2023, đã hoàn thành 68 dự án với quy mô khoảng 4.935 ô/nền, tăng 88%; đang triển khai xây dựng 524 dự án với quy mô khoảng 40.981 ô/nền, tăng 123,93%; được cấp phép mới 29 dự án với quy mô khoảng 3.116 ô/nền, tăng 26%.

Khi nào thị trường phục hồi rõ nét?

Dựa trên những bước chuyển mình của thị trường năm qua, chuyên gia tin tưởng thị trường bất động sản năm mới Giáp Thìn 2024 sẽ có nhiều gam màu sáng hơn khi các chính sách điều hành thị trường địa ốc kịp thời, sát với thực tế là "động lực" để bất động sản xoay chiều.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VAR, dự báo quý I, II/2024, thị trường sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt. Từ cuối quý III trở đi, thị trường thể hiện sự phục hồi rõ nét.

Cũng theo ông Đính, phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường từ giai đoạn giữa năm 2024. Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục đà tăng trưởng trên cơ sở các kết quả ấn tượng đã đạt được trong năm 2023.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cũng cho rằng thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn, không đồng đều trên các phân khúc. Ông Phong nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn "bĩ cực", đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra.

Chia sẻ dưới góc nhìn đầu tư, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Công ty Property Guru Việt Nam, cho biết nửa cuối năm 2024 là giai đoạn nhà đầu tư thăm dò và thanh khoản nhỏ lẻ sẽ tập trung vào sản phẩm chung cư ở thực. Nguồn cung ít ỏi thời gian qua cùng nhu cầu lớn đã đẩy giá chung cư tăng, nhất là ở Hà Nội. Điều này khiến chung cư vốn không nằm trong danh mục đầu tư hấp dẫn, trở thành kênh đầu tư có lợi nhuận tốt và ổn định hơn hai năm gần đây. Ông Quốc Anh cho rằng lợi nhuận đầu tư chung cư thời điểm này tốt hơn các kênh đầu tư khác.

Cũng theo ông Quốc Anh, phân khúc phục vụ nhu cầu đầu tư như bất động sản nghỉ dưỡng, shophouse dự báo tiếp tục có một năm vất vả. Đặc trưng của các phân khúc này là giá trị lớn, chủ yếu để đầu tư, phụ thuộc vào tăng trưởng của du lịch hay tiêu dùng nên rất khó thanh khoản trong bối cảnh hiện nay. Lợi nhuận ròng từ việc khai thác, vận hành kém hiệu quả, chưa kể nhiều dự án không có lợi nhuận khiến niềm tin của nhà đầu tư vào hai phân khúc có thể tiếp tục sụt giảm trong năm 2024.