Người đông, nhà thiếu

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, dân số Hà Nội đạt 9 triệu người, tỉ lệ đô thị hóa khoảng 62%. Dân cư sống tại khu vực thành thị năm 2022 là hơn 4,1 triệu người tăng lên thành gần 5,6 triệu người vào năm 2025.

Điều này đồng nghĩa với việc khu vực thành thị thêm mới 120.000 hộ gia đình mỗi năm. Còn theo kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022-2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ.

Nhu cầu nhà ở tăng nhưng nguồn cầu nhà ở lại giảm. VARS cho biết, năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng gần 81.000 sản phẩm chào bán, tăng hơn 40% so với năm 2023, nhưng mới chỉ bằng khoảng 7% so với năm 2018. Số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới liên tục sụt giảm.

Nguồn cung thiếu khiến giá nhà liên tục tăng. Theo tổng hợp của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như TP Hà Nội, TP.HCM và TP Đà Nẵng năm 2024 tăng cao hơn nhiều so với năm 2023. Chung cư các phân khúc bình dân có giá dưới 45 triệu đồng/m2; phân khúc trung cấp có giá 45-70 triệu đồng/m2; phân khúc cao cấp có giá 70 triệu đồng đến trên 100 triệu đồng/m2; phân khúc siêu sang đã xuất hiện ở một vài dự án có giá xấp xỉ 200 triệu đồng/m2.

Tại TP Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 40-50%; TP.HCM tăng khoảng 20-30% so với năm 2023. Cục bộ tại một số dự án, khu vực có mức giá tăng cao hơn. Điều này dẫn đến người dân có thu nhập trung bình rất khó mua nhà.

Khảo sát tại Hà Nội cho thấy, với nhà có diện tích khoảng 50m2, nhà mặt phố 22,8 tỷ đồng/căn; nhà riêng 6,3 tỷ đồng/căn; chung cư 3,1 tỷ đồng/căn. Ước tính, thu nhập bình quân của người lao động ở Hà Nội năm 2024 là 163 triệu đồng/năm. Như vậy, để sở hữu một căn nhà mặt phố tại Hà Nội, người dân cần 139 năm; sở hữu nhà riêng cần 38 năm; căn hộ chung cư mất 21 năm (với giả thiết dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà).

Tương tự tại TP.HCM, giá rao bán trung bình một căn nhà mặt phố là 25 tỷ đồng/căn, nhà riêng lẻ 7,9 tỷ đồng/căn, chung cư trung bình 3,5 tỷ đồng/căn. Thu nhập bình quân của người dân TP.HCM khoảng 190 triệu đồng/năm. Người dân mua nhà phải mất 18-131 năm, cũng với giả thiết người lao động dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà.

Phát triển nhà ở giống quỹ tiết kiệm

Trong bối cảnh trên, việc Nhà nước thành lập Quỹ nhà ở quốc gia được cho là cần thiết, kịp thời, góp phần an sinh xã hội, điều tiết thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, chủ trương của Đảng, Chính phủ về thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để phát triển nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn mang tính đột phá, kịp thời.

Theo ông Điệp, Quỹ nhà ở quốc gia thành lập sẽ điều tiết thị trường bất động sản về mặt vĩ mô, giá cả. Khi thị trường thiếu nguồn cung, Nhà nước sẽ mở quỹ để phát triển nhà ở, phục vụ an sinh xã hội. Khi nguồn cung vượt quá cầu thì Nhà nước sẽ đóng lại điều tiết tiếp.

"Trong quá trình thực hiện, cũng phải nghiên cứu, dựa vào quy hoạch chung, quy hoạch vùng, xem khu vực nào có nhu cầu tăng, giảm, căn cứ thực tiễn để đưa ra chiến lược", ông Điệp nói.

TS Trần Xuân Lượng, Chuyên ngành Bất động sản (Đại học Kinh tế quốc dân) nhìn nhận, phần lớn chủ đầu tư, người mua nhà đang phụ thuộc vào quỹ tín dụng, tức là vốn đi vay và gánh lãi suất thả nổi theo thị trường. Trên thực tế, không có một quốc gia nào phát triển nhà ở như thế. Thay vào đó, họ xây dựng các quỹ phát triển nhà ở giống như quỹ tiết kiệm, bảo hiểm xã hội.

Theo đó, người dân trích một phần lương của mình để góp vào quỹ. Sau này, họ sẽ được sử dụng nhà xây bằng quỹ đó với giá rẻ, không phải giá thị trường.

"Thậm chí, khi quỹ chưa có nhiều, Nhà nước có thể ứng trước một phần bằng nguồn ngân sách để phát triển nhà nhanh, sớm hơn", ông Lượng nói.

Cũng theo ông Lượng, thực tế cũng có những quốc gia phát triển nhà theo dạng đầu tư tích lũy, một ngôi nhà có thể chia nhỏ ra thành nhiều suất mua như chứng khoán. Khi một người nào đó mua đủ suất thì sẽ được trả nhà. Ví dụ một ngôi nhà có thể chia nhỏ làm 30 suất, khi một người nào đó mua tích góp đủ 30 suất sẽ được bàn giao nhà.

Thậm chí, các ngân hàng thương mại có thể thành lập ra các gói vay dành riêng cho phát triển nhà ở, không sử dụng vào mục đích khác. Khoản lãi gửi tiết kiệm từ gói vay đó chỉ để phục vụ người gửi mua nhà. Dễ hiểu hơn, người gửi lấy lãi suất để mua nhà, lãi suất gửi dài hạn có thể khác với lãi suất thương mại.

Ngược lại, các ngân hàng có thêm nhiệm vụ là bảo lãnh cho khách gửi tín dụng mua nhà và chọn các chủ đầu tư tài trợ vốn từ nguồn gửi, lãi gửi tiết kiệm an toàn, bảo đảm giá nhà không tăng so với thỏa thuận giữa ngân hàng và người gửi tiết kiệm mua nhà trước đó.

Ai sẽ là nhạc trưởng?

Gút lại các quan điểm của mình, ông Lượng cho rằng, Nhà nước nên đứng ra làm "vai chính" vận hành quỹ phát triển nhà và đầu tư phát triển nhà ở giá rẻ. Bởi, Nhà nước chịu trách nhiệm trong đảm bảo an sinh xã hội, chăm lo sức khỏe cho người dân, nâng cao chất lượng y tế, giáo dục.

Nhà nước đứng ra vận hành quỹ, đồng thời xây dựng chính sách miễn giảm như tiền sử dụng đất, thuế nhà... sẽ không lo thất thoát ngân sách, thủ tục đầu tư kéo dài, người dân sớm mua được nhà, đồng thời kéo giảm giá nhà tăng vô tội vạ như hiện nay.

"Ngay như nhà ở xã hội, dù các chủ đầu tư được hỗ trợ nhiều chính sách như thuế đất, tiền sử dụng... nhưng thủ tục kéo dài. Nhiều nơi có đất, chủ đầu tư có tiền nhưng chưa thể chuyển đổi để xây nhà do tiền sử dụng đất chưa được xác định rõ ràng.

Vì thế tôi cho rằng, nếu Nhà nước trực tiếp đứng ra sẽ rút ngắn được tất cả các thủ tục hành chính, chỉ cần quy hoạch đất bài bản, có sẵn tiền đóng góp từ Quỹ nhà ở quốc gia, dự án sẽ được triển khai ngay và luôn khi người dân cần", ông Lượng bày tỏ.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), kiến nghị tất cả các nguồn vốn để phát triển nhà ở cần có cơ chế để quản trị, điều hành.

Nghiên cứu lập Quỹ nhà ở quốc gia, phát triển nhà giá rẻ tại đô thị

Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã giao đơn vị chuyên môn khẩn trương nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, rà soát quy định, đề xuất giải pháp để triển khai thực hiện Quỹ nhà ở quốc gia, phát triển nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn.