Nở rộ tập đoàn BĐS: Cuộc chơi siêu lợi nhuận

FLC khởi công Khu nhà hỗn hợp 1.200 tỷ đồng tại Thanh Hóa giữa năm 2014 (ảnh minh họa)

 Nhưng đó lại chuyện dường như đã trở thành…phổ biến thời gian gần đây, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản (BĐS). Chỉ thời gian ngắn, không ít công ty bỗng vụt trở thành “đại gia” BĐS. Cuộc chơi của các đại gia này không chỉ kiếm “siêu lợi nhuận” từ nhà đất, mà còn những lợi ích khác, không hề nhỏ.

Tăng vốn nghìn tỷ

Từ một doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản địa phương (Hải Dương, Nam Định), Công ty Thương mại và Du lịch Nam Cường đã nhanh chóng phất lên, đầu tư mạnh vào TP. Hà Nội. Đầu năm 2008, công ty đổi tên thành Tập đoàn Nam Cường (nay là Tập đoàn Nam Cường Hà Nội).

Giai đoạn 2008-2009, Nam Cường đầu tư tới 7 dự án lớn tại Hà Nội: gồm tuyến đường trục phát triển phía Bắc Hà Đông (dự án BT thí điểm), đường Lê Văn Lương kéo dài, đường trục phát triển kinh tế xã hội Bắc - Nam (thuộc tỉnh Hà Tây cũ) và 3 KĐT mới Hà Tây Xanh, Phùng Khoang, Dương Nội…

Thời điểm ấy, với vốn điều lệ nhỏ (1.111 tỷ đồng) Tập đoàn Nam Cường gây ngạc nhiên khi sẵn sàng ứng vốn làm 2 con đường thực hiện theo hình thức BT có tổng mức đầu tư lên tới 1.700 tỷ đồng.

Tiếp đó, Nam Cường triển khai hàng loạt dự án khu đô thị với tổng mức đầu tư hơn 1 tỷ USD. Nhưng dù “được tiếng” thi công nhanh, thì dự án BT đường trục phía Bắc đã gặp rắc rối chậm quyết toán tài chính. Sau đó, Kiểm toán Nhà nước đã phát hiện một số vi phạm, thiếu sót tại dự án. Đặc biệt là Kiểm toán Nhà nước phát hiện số chi thực tế của Nam Cường vào dự án thấp hơn 249 tỷ đồng so với giá trị hợp đồng ký với UBND thành phố Hà Nội, nhưng hồ sơ tài chính để báo cáo thì lại… đủ!

Cuối năm 2012, Tập đoàn Nam Cường tăng vốn điều lệ lên 4.500 tỷ đồng, gấp 4 lần mức vốn cũ. Nhưng hoạt động đầu tư của Nam Cường cũng “trầm” hơn do bị ảnh hưởng của thị trường BĐS suy thoái.

Tương tự là trường hợp Công ty CP tập đoàn FLC, dù mới “nổi” trong 3 năm gần đây, nhưng FLC lại gây choáng về khả năng tăng vốn “khủng”. Năm 2008, vốn điều lệ FLC mới vỏn vẹn… 7,76 tỷ đồng. Nhưng, đến năm 2010, đã tăng lên 170 tỷ đồng. Từ đây, hành trình tăng vốn của FLC khiến bất kỳ doanh nghiệp bất động sản nào cũng phải kính nể.

Cụ thể, FLC đã tăng vốn liên tục ở mức độ rất lớn, thông qua chia thưởng cổ phiếu và trả cổ tức bằng cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, chào bán ra ngoài… Năm 2012, FLC tăng vốn lên 771,8 tỷ đồng, đến 30/6/2014 “cán mốc” 1.543 tỷ đồng và cuối năm 2014, tăng lên mức lên 3.148,9 tỷ đồng. Vốn điều lệ FLC tiếp tục “leo” lên 3.748,9 tỷ đồng vào đầu năm 2015.

Chỉ sau chừng 7 năm, FLC này đã tăng vốn điều lệ gấp gần 493,3 lần so với ban đầu, chủ yếu qua phát hành thêm cổ phiếu. Ngoài ra, năm 2014, FLC còn bán trái phiếu cho 2 công ty với tổng giá trị 800 tỷ đồng để làm dự án KCN Tam Dương II (Vĩnh Phúc)… Cần nhấn mạnh, hiện FLC là công ty hiếm hoi hạn chế vay vốn ngân hàng mà chủ yếu sử dụng “nội lực”, qua phát hành cổ phiếu.

Ai đang “múa tay trong bị”?

Lâu nay, các doanh nghiệp BĐS luôn có nhu cầu vốn rất lớn, từ vài trăm tỷ đến cả chục nghìn tỷ đồng phục vụ dự án lớn, nhỏ. Nguồn tiền từ tăng vốn điều lệ mới chỉ đáp ứng phần nhỏ cho nhu cầu của dự án. Cho nên, doanh nghiệp thường phải đi vay phần lớn từ ngân hàng, huy động từ nhà đầu tư, khách hàng... Nhưng những thông tin huy động thường khá tù mù, nên bản thân cổ đông và khách hàng cũng hiếm khi được “bảo chứng” bằng tiềm lực tài chính các doanh nghiệp này

Đơn cử, dự án KĐT Dương Nội có quy mô vốn đầu tư tới 19.100 tỷ đồng. Nhưng trong giai đoạn triển khai dự án, thì tới năm 2012, Tập đoàn Nam Cường mới có vốn điều lệ 4.500 tỷ đồng, cho đến nay cũng không tăng vốn.

Dù Nam Cường có quan hệ với nhiều ngân hàng, đồng thời cũng có nguồn huy động từ các hợp đồng góp vốn, bán sản phẩm cho khách hàng… Tuy vậy, tập đoàn này rất hạn chế công bố thông tin tài chính, nên không rõ việc sử dụng vốn, hiệu quả, vay nợ và khả năng trả nợ ra sao ?

Tại FLC, không chỉ tăng vốn nhanh mà tập đoàn này còn mở rộng hệ thống công con, công ty liên kết thông qua hoạt động mua bán - sáp nhập.

Năm 2010, FLC chỉ có 3 công ty con (sở hữu từ 91-99,13% vốn) chuyên về dịch vụ, thương mại, gồm: Công ty CP FLC GolfNet, Công ty TNHH Hải Châu, Công ty CP đào tạo Golf VP GA. Đến cuối năm 2014, Tập đoàn FLC đã phát triển tới 7 công ty con, 4 công ty liên kết, liên doanh…

Trong nội bộ các công ty này, FLC đã thực hiện nhiều cuộc mua đi – bán lại cổ phần giữa FLC và một số cá nhân. Đơn cử: năm 2012, FLC bán toàn bộ 99,13% cổ phần Công ty TNHH Hải Châu cho Công ty CP liên doanh quốc tế FLC (mã: KLF) – mà FLC sở hữu 21% cổ phần…

Đáng chú ý, từ năm 2012 đến nay, trong khi FLC đầu tư rất khiêm tốn ở mảng BĐS, thì hoạt động đầu tư tài chính luôn “phình” to với quy mô giao dịch hàng nghìn tỷ đồng.

Chẳng hạn, Công ty Hải Châu đã ủy thác 65,43 tỷ đồng cho FLC với lãi suất 4%/năm và ủy thác cho KLF 65,43 tỷ đồng. Đồng thời, FLC ủy thác lại cho KLF 3,65 tỷ đồng với lãi suất 9%/năm và cho một số cá nhân vay tới 137,7 tỷ đồng với lãi suất 2,25%/tháng (27%/năm).

Có thể thấy, chỉ qua 2 cầu ủy thác, chênh lệch lãi suất đầu vào - đầu ra đã lên tới 23%/năm, hoặc 1,92%/tháng. Đây là mức lợi nhuận siêu “khủng” mà ngay cả các ngân hàng cho vay cũng mơ ước. Nhất là khi, FLC đã nhận được hàng trăm tỷ đồng vốn ủy thác từ hệ thống công ty liên quan khác.

Hoạt động ủy thác vốn sôi động đã đóng góp thu nhập lãi ủy thác hàng chục tỷ đồng cho FLC và các công ty tham gia. Điều này làm dấy lên nghi vấn, FLC dùng vốn ủy thác để ủy thác lòng vòng cho tổ chức, cá nhân sau đó mua cổ phần trong các đợt tăng vốn của FLC và nhóm công ty liên quan? Và điều chưa được làm rõ là chênh lệch lãi suất vốn ủy thác đã được hạch toán, nộp thuế như thế nào? 

Hơn 300 khách đặt mua biệt thự của FLC Sầm Sơn?