Thời điểm nào chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc của người mua nhà?

Hai phương án về thời điểm chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc mua nhà

Sáng 31/10, Quốc hội thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, một nội dung thu hút nhiều ý kiến khác nhau là thời điểm nhận đặt cọc và số tiền đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Theo ông Thanh, một số ý kiến nhất trí cần quy định về đặt cọc, thời điểm nhận đặt cọc, số tiền đặt cọc tại dự thảo Luật.

Có ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.

Một số ý kiến khác nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo quy định.

Trên cơ sở đó, Uỷ ban Thường vụ đề xuất hai phương án. 

Phương án một là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.

Uỷ ban Thường vụ cho rằng phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

Song, hạn chế của phương án là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc để bảo đảm ký kết hợp đồng với những khách hàng tiềm năng. Việc nhận đặt cọc  nhằm bảo đảm thực hiện hợp đồng này không còn quá nhiều ý nghĩa của đặt cọc; vì trong hợp đồng đã có quy định về việc thu tiền thanh toán giá trị hợp đồng theo tiến độ và điều khoản phạt nếu các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ.

Phương án hai, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản.

Phương án này giúp chủ đầu tư được ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết với khách hàng tiềm năng trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Song, hạn chế của phương án là công trình chưa được khởi công xây dựng dẫn đến khách hàng phải chịu rủi ro. Trường hợp chủ đầu tư thực hiện các bước thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, xin cấp giấy phép xây dựng và thực hiện xây dựng kéo dài hơn cam kết thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, có thể phát sinh tranh chấp.

Do đó, Uỷ ban Thường vụ đề nghị Chính phủ bổ sung nội dung đánh giá tác động đối với phương án. Phương án hai được 20/40 ý kiến của các đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Khi nào khách hàng phải nộp đủ 100% giá trị hợp đồng?

Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế chỉ ra còn nhiều ý kiến trái chiều.

Một số ý kiến nhất trí về việc bên mua, bên thuê mua nộp đủ 5% giá trị hợp đồng vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng.

Một số ý kiến nhất trí giữ như quy định hiện hành. Do đó, Uỷ ban Thường vụ đề xuất hai phương án.

Phương án một, nếu bên mua, bên thuê chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

"Phương án này nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành, bảo vệ cao hơn đối với khách hàng do được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận", ông Thanh nói.

Tuy nhiên, hạn chế của phương án một là trong một số trường hợp khách hàng trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ thanh toán do chưa có nhu cầu nhận giấy chứng nhận ngay, mặc dù chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận.

Phương án hai, nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận cho bên mua.

Theo ông Thanh, phương án này nhằm bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo Luật và Luật Nhà ở (sửa đổi), quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ; bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng.

Hạn chế của phương án là khách hàng phải nộp nốt 5% giá trị hợp đồng còn lại trong khi chưa được cấp giấy chứng nhận.

Bỏ quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn      

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không quy định bắt buộc giao dịch qua sàn. Trình Quốc hội dự luật sửa đổi tại kỳ họp thứ 5 (tháng 6/2023), Chính phủ đề xuất hai phương án, là mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai phải qua sàn, còn các giao dịch khác không bắt buộc.

Cơ quan thường trực của Quốc hội giải thích, thực thi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho thấy, các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chưa đủ khả năng để bảo đảm an toàn pháp lý của giao dịch. Thậm chí, xuất hiện nhiều trường hợp sàn giao dịch bất động sản có hành vi làm nhiễu loạn thị trường.

Theo Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, việc bắt buộc giao dịch bất động sản sẽ dẫn đến nguy cơ lợi dụng, không bảo đảm phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững.

Ngoài ra, để đảm bảo chặt chẽ, dự thảo Luật sẽ bổ sung Điều 59 về quản lý hoạt động các sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, sẽ quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, thị trường bất động sản cấp tỉnh trong quản lý hoạt động các sàn.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến đại biểu tại kỳ họp 5 không đồng tình bắt buộc, mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn. Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đồng thuận với quan điểm này, và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sau giải trình, tiếp thu cũng không bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn, mà chỉ khuyến khích.