Thừa căn hộ cao cấp, thiếu nhà ở bình dân

Điển hình như ở phía Đông TP.HCM - bán đảo Thủ Thiêm, những căn hộ từ 100 - 300 triệu đồng/m2 không phải “hàng hiếm”.

Có dự án giá 360 triệu đồng/m2

Bán đảo Thủ Thiêm nằm ở bờ Đông sông Sài Gòn, thuộc TP Thủ Đức, diện tích 6,57km2, kết nối với trung tâm TP.HCM qua hầm Thủ Thiêm, cầu Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn và sắp tới đây là một số cây cầu khác.

Thủ Thiêm từ năm 2005 được quy hoạch là trung tâm mới của TP.HCM trong tương lai và hiện nay hình hài đó đang dần rõ nét.

Trục đường Mai Chí Thọ là trục xuyên tâm được đầu tư 13.400 tỷ đồng, làn đường rộng 140m, nối bán đảo với trung tâm TP.HCM và cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây.

Từ đây để có thể vừa đi ra Bắc, vừa lên cao nguyên Đà Lạt, vừa đi về thành phố biển Vũng Tàu và cả về miền Tây qua cao tốc Bến Lức - Long Thành.

Khó có thể hình dung 30 năm trước, đây là vùng đầm chua nước mặn, cỏ lác đầy đồng và những năm 1995-1996 thì giá đất nông nghiệp khi thu hồi được bồi thường khoảng 15.000 - 20.000 đồng/m2.

Hai bên đại lộ Mai Chí Thọ bây giờ là các dự án khu dân cư cao cấp như: Emprice, Sala Sarimi, The Sun Avenue… Trong số này, khu đô thị Sala của Công ty CP Đại Quang Minh được coi là điểm nhấn nổi bật với quy mô 1,5km2, gồm chung cư cao cấp và nhà biệt thự.

Giá căn hộ từ 100-108 triệu đồng/m2 ở đây được cư dân đô thị ở TP.HCM coi là “đáng đồng tiền bát gạo”. Ông Lê Quang Vinh, người đang sở hữu một căn biệt thự gần một triệu USD ở đây bày tỏ: “Tôi chọn ở đây vì là chỗ ở rất tốt cho người có thu nhập cao”.

Đảo Kim Cương trên trục đại lộ Mai Chí Thọ cũng là khu đô thị sầm uất với 3 mặt giáp sông Sài Gòn. Các dự án nhà ở cao tầng gồm có: Borilliant, Bora Bora, Maldives, Bahamas, Hawaii, Canary… Các căn hộ có giá 80 - 100 triệu đồng/m2. Riêng những căn penhouse thì giá cả không dành cho nhiều người: căn Sky villa 396,12m2 có 229m2 sân vườn được rao giá 85 tỷ đồng!

Nằm cuối đại lộ Mai Chí Thọ là dự án Emprice City Thủ Thiêm rộng 14,5ha, được quy hoạch thành một khu phức hợp gồm trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, căn hộ… Giá bán căn hộ ở đây dao động 110-150 triệu đồng/m2; giá căn hộ một phòng ngủ rộng 65m2 từ 7-9,5 tỷ đồng; giá cho thuê từ 18-23 triệu đồng/căn hộ 1 phòng ngủ.

Bất cứ con đường xương cá nào khác trên trục Mai Chí Thọ này cũng xuất hiện các dự án có giá từ 140 - 350 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, được khánh thành ngày 28/4, cầu Thủ Thiêm 2 (đoạn cảng Ba Son cũ) đã nâng cao giá trị của các dự án bất động sản và những khu đất vàng phía bán đảo, đặc biệt là khu đô thị Sala. Giờ đây, các dự án quanh cây cầu này được coi là hạng sang và siêu sang, khi cây cầu hoàn thành.

Chẳng hạn, khu phức hợp căn hộ - văn phòng - trung tâm thương mại The Metropole Thủ Thiêm (được phát triển bởi Sơn Kim Land), đang được mở bán tới giai đoạn 4 với phân khu The Opusk Resedences, giá dao động từ 232 - 360 triệu đồng/m2.

Cảnh báo về tình trạng lệch pha cung - cầu

Chị Kim Hân, một nhà môi giới bất động sản ở TP.HCM, chuyên giới thiệu các dự án căn hộ có giá dưới 100 triệu đồng/m2 cho biết: “Thị trường nhà đất lao đao, việc mua bán chững lại rất nhiều, thanh khoản kém. Nhà cho người thu nhập thấp thì ít nguồn cung. Nhà cho người thu cập cao, thậm chí siêu cao lại rất nhiều. Gần đây phân khúc này vẫn có giao dịch, hầu hết có yếu tố nước ngoài, ví dụ như chuyên gia mua ở dài hạn hoặc người nước ngoài có vợ/chồng ở Việt Nam”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) gần đây liên tục cảnh báo về tình trạng mất cân đối, lệch pha cung - cầu trong thị trường nhà ở tại TP.HCM (và cả các đô thị lớn). Theo ông Châu, đó là dấu hiệu không lành mạnh của thị trường và cả vấn đề xã hội.

Ông Châu dẫn chứng: Thống kê cho thấy, ở TP.HCM, nhà ở bình dân năm 2020 chiếm 1% (xây dựng mới); năm 2021 và cả năm 2022 là… 0%. Ngược lại, nhà ở cao cấp năm 2021 tăng 74% và trong năm 2022 lên trên 80%.

“Như vậy rất mất cân đối và rất đáng quan ngại, bởi chính sách nhà ở là một vấn đề xã hội rất lớn, nếu không điều chỉnh hợp lý và thông minh sẽ nảy sinh những vấn đề xã hội phức tạp chứ không đơn giản là câu chuyện thị trường bất động sản”, ông nêu quan điểm.

Mắc kẹt trong những căn hộ đã “xuống” tiền