5 phương pháp định giá nhà đất để không bị mua hớ

"Làm sao để mua nhà không bị hớ? Đó là câu hỏi của không ít khách hàng. Trên thực tế, nhiều người mua nhà xong mới "té ngửa" vì biết mua hớ, giá cao, đắt so với thị trường và so với giá trị thật của chính ngôi nhà.

Trả lời PV Báo Giao thông câu hỏi này, ông Nguyễn Văn Hoàng, Giám đốc Công ty BĐS Từ Liêm, Nam Từ Liêm (Hà Nội) chia sẻ, đối với bất kỳ tư vấn, môi giới bất động sản nào khi bắt đầu tham gia thị trường cũng phải học qua lớp vỡ lòng về định giá BĐS. Nó sẽ giúp cho những người môi giới biết cách tiệm cận sản phẩm, khách hàng và tư vấn phù hợp, chuẩn xác.

Theo ông Hoàng, hiện nay có 5 phương pháp định giá nhà đất mà những nhà đầu tư, môi giới hay áp dụng đó là: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư.

Phương pháp so sánh

Ông Hoàng giải thích, phương pháp so sánh là phương pháp dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó.

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thứ 2 là phương pháp thu nhập hay còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa. Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập dòng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó.

Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra.

Trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán.

Phương pháp chi phí

Phương pháp thứ 3 thường sử dụng là phương pháp chi phí hay còn gọi là phương pháp giá thành. Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…).

Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.

Phương pháp lợi nhuận

Cũng theo ông Hoàng, phương pháp lợi nhuận hay còn gọi là phương pháp hạch toán cũng được áp dụng phổ biến. Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.

Phương pháp thặng dư

Cuối cùng là phương pháp thặng dư hay phương pháp phân tích kinh doanh, phát triển giả định. Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.

Ông Hoàng cho biết, trong 5 phương pháp định giá nhà đất nói trên, phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi, dễ dàng và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.

"Đối với người mua nhà hay BĐS nói chung, để tránh bị hớ thì nên dành thời gian để thu thập, tham khảo giá bán của những BĐS tương đồng, giá quy định của nhà nước dành cho những khu vực đó. Cũng có thể nhờ ngân hàng vào thẩm định vốn vay, từ đó biết giá trị thực của BĐS", ông Hoàng nói.

Lãi suất mua nhà giảm, có nên quyết định ngay và luôn?