Khan hiếm căn hộ dưới 2 tỷ đồng, cơ hội nào để sở hữu chung cư Hà Nội?

Giá chung cư chủ yếu trên 50 triệu đồng/m2

Điểm lại thị trường nhà ở tại Hà Nội, Savills nhìn nhận quý IV/2023, số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong 10 năm qua ở cả phân khúc thấp tầng và căn hộ.

Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung quý IV/2023 tăng 52% (giảm 1% theo năm) với 2.876 căn. Nguồn cung sơ cấp (sản phẩm bất động sản lần đầu tiên được giao dịch, phát hành) đạt 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Nguồn cung mới ghi nhận trong quý là 10.403 căn, căn hộ hạng B chiếm tỷ lệ lớn 84% số nguồn cung.

Đối với phân khúc thấp tầng, năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt 272 căn, giảm 82% theo năm. Nguồn cung mới có 87 căn, bao gồm 58 căn từ dự án mới Solasta Mansion tại Hà Đông và 29 căn từ dự án hiện hữu An Lạc Green Symphony tại Hoài Đức. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn đến từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Nhà liền kề là sản phẩm chính với thị phần 44%.

Khoảng giá phổ biến của cả hai phân khúc vẫn neo ở mức cao. Trong đó, các căn hộ có giá 51-70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được.

Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023, trong khi năm 2019, số căn hộ này chỉ bán được 3%. Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng

Cũng theo Savills, lượng hàng tồn kho thấp tầng có giá cao nhưng hầu hết các chủ đầu tư không thay đổi giá, điều này đã khiến giá sơ cấp tăng. Giá biệt thự sơ cấp tăng 55% theo quý lên mức 160 triệu đồng/m2 đất. Giá liền kề tăng 3% theo quý lên mức 194 triệu đồng/m2 đất. Giá shophouse cũng tăng 3% theo quý lên 328 triệu đồng/m2 đất.

Về lượng giao dịch, có sự phân hóa khác nhau giữa các phân khúc. Quý IV/2023, phân khúc căn hộ ghi nhận số lượng giao dịch 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Thì ở phân khúc thấp tầng, lượng giao dịch thấp, năm 2023, chỉ có 359 căn được bán, giảm 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ trong 2023 chỉ đạt 36%.

Kỳ vọng từ các dự án ngoại thành

Theo dự báo, giá nhà tại Hà Nội vẫn có xu hướng tăng. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của Savills Hà Nội, cho biết phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá do hạn chế về nguồn cung, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng. Bên cạnh đó là việc tăng chi phí đất và chi phí xây dựng, cơ sở hạ tầng phát triển, chất lượng cải thiện.

Trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp (mua đi, bán lại). Đồng thời, người mua nhà có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ cơ sở hạ tầng phát triển.

Các dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới không tập trung nguồn cầu ở các khu vực nội thành, khu vực trung tâm. Trong đó phải kể đến 12.100 căn hộ mới (với 87% thị phần) tại các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông.

Bên cạnh đó là sự lựa chọn nhà ở đến từ các tỉnh lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh. Dự báo, hai tỉnh này sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024-2026.

Song nhìn từ phía người mua nhà và tổ chức tín dụng, bà Hằng cho rằng tâm lý của người mua hiện nay vẫn còn những quan ngại nhất định về yếu tố pháp lý. Ngân hàng cũng lo ngại về việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ pháp lý với dự án để hoàn tất thủ tục vay. Điều này vô hình trung ảnh hưởng tới quyết định của khách mua và số lượng nhà được bán, đồng thời lý giải cho việc lãi suất cho vay giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ không cao.

Đại diện Cushman & Wakefield, một công ty dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu, cũng chia sẻ giai đoạn 2024-2025, thị trường sẽ có sự cải thiện về nguồn cung so với năm 2023 nhờ quỹ đất khu vực ngoại thành dồi dào, sự cải thiện của hệ thống hạ tầng và các điều chỉnh của chính sách luật, tháo gỡ pháp lý cho các dự án và phục hồi của nền kinh tế. Giá bất động sản dự báo khó giảm, nhưng đà tăng giá có thể sẽ chậm lại khi nguồn cung trên thị trường được cải thiện.