Luật Đất đai (sửa đổi): Cần chặn "biến" đất trả tiền hàng năm thành dự án

Đất cho thuê trả tiền hàng năm "biến" thành dự án

Luật Đất đai 2013 đã dành riêng 2 điều để quy định về quyền của tổ chức sử dụng đất thuê trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê (Điều 174) và quyền của tổ chức sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm (Điều 175).

Nếu như Điều 174 cho phép các tổ chức thuê đất trả tiền 1 lần được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; thì Điều 175 hạn chế hơn về quyền của tổ chức sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm.

Theo đó, tổ chức sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm chỉ được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.

Ở đây không quy định tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm được quyền góp vốn, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thế nhưng, thời gian qua trên địa bàn TP Hà Nội, nhiều dự án thuê đất trả tiền hàng năm bỗng "biến" thành các dự án nhà ở cao "chọc trời".

Đơn cử như Dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công (Trinity Tower), Thanh Xuân, Hà Nội. Theo tìm hiểu của PV, giữa năm 2008, Ủy ban nhân TP Hà Nội ban hành quyết định về việc thu hồi 2.700m2 đất tại khu Gò Ba Xã (số 145 đường Hồ Mễ Trì), phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân giao cho Hợp tác xã Thành Công thuê để thực hiện dự án đầu tư xây dựng văn phòng làm việc và trụ sở giao dịch của hợp tác xã.

Theo đó, nguồn gốc đất thu hồi bao gồm 1 phần nhà 1 tầng do hợp tác xã đang quản lý, phần diện tích còn lại chủ yếu là đất nông nghiệp do phường và các hộ gia đình quản lý. Quyết định của Hà Nội cũng ghi rõ, trong số 2.700m2 giao cho Hợp tác xã Thành Công, có 1.889m2 là đất thuê trả tiền hàng năm, thời hạn 50 năm.

Tháng 3/2010, ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội ký quyết định cho phép Hợp tác xã Thành Công chuyển mục đích sử dụng 2.700m2 đất thuê, bao gồm cả đất nông nghiệp thành đất ở để thực hiện dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công mà không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Đến nay, trên phần diện tích đất nông nghiệp Hà Nội cho thuê trả tiền hàng năm đã thành một dự án nhà ở cao 25 tầng. Từ chủ trương xây dựng dự án văn phòng không lưu trú chuyển sang thành dự án nhà ở "nhồi" thêm 300 người (117 căn hộ).

Tương tự là dự án nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại - Summit Building tại số 216 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy do Công ty CP Veracity làm chủ đầu tư.

Tháng 1/2003, TP Hà Nội ban hành quyết định thu hồi 4.741m2 đất tại phường Trung Hòa, Cầu Giấy (gồm đất công và đất của một số hộ dân), giao cho Công ty TNHH Hoa Phượng Thăng Long thuê 45 năm để xây dựng văn phòng làm việc và trung tâm giới thiệu sản phẩm.

Theo quyết định của thành phố, Sở Địa chính nhà đất Hà Nội (nay là Sở TN&MT) đã ký hợp đồng cho Công ty Hoa Phượng Thăng Long thuê, nộp tiền thuê đất hàng năm, sau đó cấp chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2004.

Sau hơn chục năm “án binh bất động”, tháng 9/2014, dự án này bắt đầu được “xé” đôi, Công ty Hoa Phượng Thăng Long chuyển nhượng một phần dự án cho Công ty TNHH Hoa Phượng Thăng Long Hà Nội.

Tháng 12/2014, Hà Nội thu hồi 2.373m2 đất tại dự án này giao cho pháp nhân mới là Công ty TNHH Hoa Phượng Thăng Long Hà Nội để tiếp tục thực hiện dự án như mục tiêu ban đầu. Hình thức hợp đồng là thuê đất trả tiền đất hàng năm.

Cần tách bạch tài sản trên đất với quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm

Tình trạng nhiều dự án từ thuê đất trả tiền hàng năm chuyển đổi thành dự án nhà ở không qua đấu giá, đấu thầu. Giới chuyên gia cho rằng, nguyên nhân xuất phát từ "khe hở" của pháp luật đất đai.

Luật sư Hoàng Tùng, Trưởng văn phòng Luật sư Trung Hòa cho hay, đã có quy định về quyền của tổ chức sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, nhưng luật lại không ghi rõ việc cho phép hay không cho phép chuyển đổi đất thuê trả tiền hàng năm thành dự án không phải đấu giá, đấu thầu.

Đồng thời, Luật Đất đai 2013 (Điều 188) quy định về điều kiện để chuyển đổi đất là có: Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Chính vì quy định chung chung này đã tạo ra "khe hở" để "biến" đất thuê trả tiền hàng năm thành dự án.

Đáng nói, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn tiếp tục kế thừa "khe hở" này tại Điều 36 về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm và Điều 49 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Do đó, Luật sư Tùng cho rằng, để tránh việc lợi dụng khe hở pháp luật, chuyển đổi đất từ thuê hàng năm sang dự án không qua đấu giá, đấu thầu, dẫn đến nguy cơ thất thu ngân sách, Dự thảo Luật Đất đai cần quy định rõ (tại Điều 36) cho hay không cho tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang dự án nhà ở thương mại.

Quy định rõ (Điều 49) về quy trình, điều kiện khi tổ chức kinh tế không còn nhu cầu sử dụng, muốn trả lại hoặc chuyển đổi đất thuê hàng năm sang dự án nhà ở, tạo cơ sở pháp lý quản lý loại đất này rõ ràng, minh bạch.

Luật sư Tùng cũng đưa ra góp ý, Điều 136 Dự thảo Luật Đất đai cũng cần sửa theo hướng, cho phép tổ chức sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm góp vốn, bán, chuyển nhượng "tài sản trên đất". Kê khai rõ ràng loại tài sản, giá trị tài sản góp vốn, thời gian chuyển nhượng tài sản trên đất. Tách bạch tài sản với đất... thay vì việc cho góp vốn, bán, chuyển nhượng "tài sản gắn liền với đất". Bởi quy định hiện nay, cho phép bán, chuyển nhượng, góp vốn tài sản "gắn liền với đất" dẫn đến việc lợi dụng góp vốn bằng tài sản để chiếm quyền sử dụng đất, sau đó chuyển đổi thành dự án nhà ở", ông Tùng nói.

Còn Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường giữ nguyên tắc: "Anh thuê đất trả tiền hàng năm, khi không sử dụng nữa hoặc chuyển đổi mục đích theo quy hoạch thì Nhà nước thu hồi. Nhà nước bồi thường, sau sẽ tổ chức đấu giá nếu xây dựng nhà ở để bán. Khi quy định chưa rõ ràng hoặc có sự cố tình làm không đúng thì dễ dẫn đến thất thu ngân sách", ông Võ nói.

Luật Đất đai (sửa đổi): Hết cửa hợp thức đất lấn chiếm không giấy tờ