QH họp bất thường thông qua Luật Đất đai (sửa đổi): Giá đất sẽ được quyết định ra sao?

Trước giờ Quốc hội bấm nút thông qua dự thảo luật quan trọng này, Báo Giao thông trao đổi với đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa, Đoàn Đại biểu Quốc hội Đồng Tháp, Ủy viên Ủy ban Pháp luật của Quốc hội về một số vấn đề cử tri, nhân dân đang rất quan tâm.

Quyết tâm chính trị rất cao

Đến thời điểm này, ông đánh giá thế nào về việc tiếp thu, giải trình trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất và đâu là những vấn đề còn có ý kiến khác nhau?

Bản mới nhất của dự thảo thì các đại biểu Quốc hội chưa được tiếp cận. Khả năng đến ngày 12 hoặc 13/1, sau khi Ủy ban Thường vụ Quốc hội thẩm tra và cơ quan soạn thảo tiếp thu, các đại biểu mới có bản mới nhất này.

Tuy nhiên, có thể thấy thời gian qua Quốc hội đã chỉ đạo rất quyết liệt. Chính phủ, nhất là Bộ Tài nguyên và Môi trường - cơ quan trực tiếp tham mưu cho Chính phủ trong việc tiếp thu các ý kiến để chỉnh lý các quy định đã rất quyết tâm.

Điều này thể hiện qua việc sau kỳ họp thứ 6, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã nhiều lần họp để cho ý kiến về dự thảo luật. Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng chủ trì cuộc làm việc với các cơ quan của Quốc hội, Chính phủ về một số vấn đề tiếp thu, chỉnh lý.

Điều này cho thấy quyết tâm chính trị rất cao của các cơ quan liên quan để đưa ra bản dự thảo sửa đổi tối ưu nhất có thể.

Qua tiếp xúc cử tri cũng như thực tiễn, ông thấy những nội dung nào được cử tri, nhân dân đặc biệt quan tâm?

Thứ nhất là việc xác định giá đất. Vấn đề làm sao để xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư là một vấn đề không hề đơn giản.

Thực tế, hiện nay việc điều chỉnh giá đất còn nhiều khó khăn, là điểm nghẽn làm chậm công tác giải phóng mặt bằng và đấu giá, ảnh hưởng tiến độ triển khai nhiều chương trình, dự án.

Về bồi thường giải phóng mặt bằng, trong dự thảo vẫn đang chia thành công trình vì lợi ích công cộng, vì mục đích chung của quốc gia và những công trình, dự án vì mục đích kinh doanh.

Chúng ta đang chia hai nội dung để thực hiện phương án bồi thường, tái định cư, trong đó có những dự án Nhà nước đứng ra giải phóng mặt bằng và có những dự án doanh nghiệp sẽ phải thỏa thuận với người dân.

Tuy nhiên, vướng mắc là nhiều dự án có chồng lấn giữa hai nội dung này. Có những dự án vừa kết hợp thương mại, vừa kết hợp an sinh xã hội. Vì thế, để giải phóng mặt bằng là chuyện không đơn giản.

Nhà nước thu hồi đất và giao nhà đầu tư?

Hiện, vẫn còn 2 luồng ý kiến về quy định thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại dịch vụ. Quan điểm của ông về vấn đề này thế nào?

Loại ý kiến thứ nhất là bỏ quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án này, nên áp dụng cơ chế tự thỏa thuận để đạt được sự đồng thuận giữa người dân và chủ đầu tư, cũng như bảo đảm quyền lợi cho người dân.

Loại ý kiến thứ hai là dự án cần có tiêu chí, điều kiện cụ thể để Nhà nước thu hồi đất giao cho nhà đầu tư qua hình thức đấu thầu, đấu giá.

Quan điểm cá nhân tôi thì ủng hộ việc Nhà nước thu hồi đất rồi giao cho nhà đầu tư.

Thứ nhất, nếu theo hình thức thỏa thuận thì thời gian thực hiện dự án sẽ kéo dài, rất khó thực hiện được. Khi thỏa thuận sẽ có rất nhiều ý kiến khác nhau, mỗi người dân có thể đưa ra một giá.

Thứ hai, dẫn đến tình trạng cùng vị trí, cùng loại đất khi bị thu hồi thì hai giá khác nhau. Ví dụ cùng thửa đất, một phần thuộc diện thu hồi để làm trường học do Nhà nước thu hồi giá này, phần còn lại thì thuộc về dự án thương mại, dịch vụ khác với giá thỏa thuận lại giá kia.

Để người dân không bị thiệt thòi khi bị thu hồi đất khi làm dự án nhà ở thương mại thì cần cụ thể hóa nguyên tắc giá đất do Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất phải sát giá thị trường và cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch công bằng.

"Nên để Chính phủ quy định chi tiết định giá đất"

Để bảo đảm nguyên tắc thị trường, dự thảo quy định các phương pháp định giá đất bao gồm: So sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất. Ông có đánh giá như thế nào về các phương pháp này?

Tôi cho rằng, luật chỉ nên quy định rõ nội hàm các phương pháp định giá đất (bốn phương pháp). Sau đó, giao Chính phủ quy định chi tiết trình tự thực hiện của các phương pháp định giá đất. Bởi, luật càng quy định nhiều phương pháp định giá đất thì lại càng khó áp dụng.

Với bốn phương pháp, cùng với đó là những quy định chi tiết ở các văn bản dưới luật thì việc định giá đất sẽ sát, tiệm cận với giá trị thị trường hoặc phù hợp với giá trị thị trường.

Khi chúng ta đảm bảo xác định được bảng giá sát với giá thị trường thì đảm bảo sẽ khắc phục được những tồn tại hiện nay trong việc xác định giá đất và sẽ đảm bảo hài hòa quyền lợi của tất cả các bên có liên quan.

Đó cũng là một căn cứ rất quan trọng cho việc giao dịch của người dân hay các doanh nghiệp trên cơ sở tham khảo mức giá của Nhà nước quy định. Đó là điểm tiến bộ rất quan trọng.

Có ý kiến cho rằng, quy định bắt buộc phải có đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại như dự thảo có thể làm tắc nghẽn phát triển nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Ông có nghĩ như vậy?

Quy định như vậy là cứng nhắc, bởi nếu thế thì mặc dù trong khu vực quy hoạch được làm nhà ở, nhưng chỉ vì không có mét vuông đất ở nào lại không được thực hiện dự án nhà ở thì quá bất cập.

Hệ quả nhãn tiền nhất là nhiều nhà đầu tư khi làm dự án tới vài chục hécta vẫn phải cố vẽ dự án sao cho dính 1m2 đất ở mới được làm nhà thương mại. Điều này cần phải nên tránh.

Vì vậy, chỉ cần phù hợp với quy hoạch, cùng với đó là tuân thủ các trình tự, thủ tục khác của pháp luật thì đất nông nghiệp cũng có thể chuyển đổi mục đích sử dụng để xây dựng nhà ở thương mại.

Tôi cho rằng, nếu thực hiện được điều này thì cũng sẽ hạn chế phần nào được sự khan hiếm nhà ở tại các khu vực thành phố lớn như hiện nay.

Nhưng nếu làm như vậy liệu có xảy ra tình trạng thu gom đất nông nghiệp sau đó chạy quy hoạch để làm nhà ở thương mại không, thưa ông?

Quy hoạch là do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua, vì thế việc chạy quy hoạch nếu có cũng không phải là dễ. Tất nhiên trong quy hoạch thì cũng có thể điều chỉnh, nhưng việc điều chỉnh phải phù hợp với quy hoạch chung và phải báo cáo cấp có thẩm quyền.

Cần phải thay đổi tư duy "không quản được thì cấm" bởi nó vô hình trung làm mất đi cơ hội đầu tư, làm chậm tiến trình phát triển của xã hội nói chung.

Hơn nữa, khi thực hiện dự án nhà ở thì doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước bằng hình thức nộp tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất. Mà hiện nay chúng ta đang xây dựng phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Như vậy, Nhà nước thu tiền từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng đảm bảo nguyên tắc thị trường, không lo thất thu ngân sách.

Luật Đất đai (sửa đổi) được xem xét ở ba kỳ họp và sắp tới là kỳ họp thứ tư (kỳ họp bất thường), đây là "kỷ lục" về độ bền bỉ trong công tác lập pháp. Việc này cho thấy điều gì, thưa ông?

Ban hành Luật Đất đai (sửa đổi) là một trong những nhiệm vụ lập pháp quan trọng của Quốc hội khóa XV. Sự kỳ vọng có được một đạo luật chất lượng, giải quyết những điểm nghẽn liên quan đến đất đai, đặt trọng trách lên vai Quốc hội. Chính vì thế, sự thận trọng và kỹ lưỡng đã được Quốc hội và các đại biểu thực hiện nghiêm túc và đầy trách nhiệm.

Việc lùi thời điểm thông qua một dự án luật đến kỳ họp thứ tư có thể xem là một tiền lệ rất ít thấy. Nhưng điều này phù hợp với quy định pháp luật và được nhân dân đồng tình ủng hộ.

Cảm ơn ông!