TP.HCM: Cẩn trọng đầu tư bất động sản view sông

Giá rẻ bất thường

Những ngày đầu tháng 5, PV Báo Giao thông ghi nhận thực tế các khu đất ven sông Đồng Nai và sông Tắc thuộc TP Thủ Đức theo chỉ dẫn của môi giới bất động sản. Những khu đất này có vị trí đắc địa, giao thông thuận lợi, đa số đều kết nối với trục đường chính bằng các đường mòn do người dân địa phương tự ý mở lối.

Một khu đất ven sông tại phường Long Trường, TP Thủ Đức có đường vào trái phép, được môi giới chào bán với giá hơn 100 tỷ đồng.

H - một người chuyên môi giới đất ven sông tại TP Thủ Đức chỉ tay vào một miếng đất, cho biết: "Diện tích khu đất này hơn 8.600m2, chủ đất đã đắp từ đường Tam Đa ra đến sát mép bờ sông. Đường xe tải đi thoải mái, giá chưa bao giờ rẻ như bây giờ".

Đó là khu đất được bao quanh bởi hàng rào tôn. Bên trong có một con đường đã được thi công cao khoảng 1m so với mặt bằng chung, thảm nhựa. Phía cuối đường, nhiều ụ rác thải xây dựng được tập kết dùng để san lấp. Với giá bán 15 triệu đồng/m2, cả khu đất được môi giới chào bán 129 tỷ đồng.

Đối chiếu với mặt bằng giá đất thổ cư tại TP Thủ Đức, giá trị đất khu vực này thấp hơn gần 25 triệu đồng/m2. Nhưng khi đặt vấn đề xây dựng nhà ở và khả năng tách thửa, môi giới ỡm ờ đề nghị: "Đó là chi phí riêng, tùy vào diện tích xây dựng và sơ đồ tách thửa do bên anh gửi, công ty em sẽ báo giá sau".

Theo cán bộ địa chính UBND phường Long Trường, khu đất đã từng bị xử phạt, buộc tháo dỡ trả lại hiện trạng do dựng nhà trái phép trên đất nông nghiệp. Toàn bộ hiện trạng khu đất vẫn đang là đất lúa và không nằm trong quy hoạch cho phép chuyển đổi lên đất thổ cư. Theo dữ liệu quy hoạch đã công bố, khu đất dự kiến phân bổ vào loại đất văn hóa. Đáng chú ý, gần 2.000m2 của khu đất thuộc chức năng đất giao thông và cây xanh cảnh quan ven sông rạch.

Dễ sập "bẫy" môi giới

Bà H, chủ hiện tại của một khu đất đang bỏ hoang có diện tích lên đến gần 5.000m2 thuộc phường Long Phước, TP Thủ Đức chia sẻ: "Tôi cũng là một nạn nhân khi đầu tư đất ven sông. Lô đất này từng được giao dịch gần 60 tỷ đồng vào năm 2019 vì tin tưởng công ty bất động sản có thể đứng ra xin thủ tục hiến đất mở đường và làm thủ tục tách thửa".

Theo bà H, đội ngũ các công ty môi giới giăng ra cái bẫy tinh vi bằng cách tung hô giá khu đất rẻ rồi tổ chức bốc thăm chọn ra người có quyền mua. Trong lúc đó, một đội thi công được kéo xuống rầm rộ san gạt một đoạn đường vào rộng đến 8m như kiểu đã được cơ quan chức năng cho phép.

Sau khi khách hàng sập bẫy, tất cả các số điện thoại liên hệ đều đổi tên tài khoản Zalo, thậm chí đổi luôn cả người sử dụng. "Luật sư của tôi tư vấn, nếu có kiện cũng chỉ là tranh chấp dân sự nên tôi bấm bụng coi như trót dại. Giờ thì cả khu đất bỏ hoang, đến cho thuê cũng chẳng ai cần. Tiền đó gửi tiết kiệm thì tiền lãi cũng đã mua được một căn nhà phố", bà H chua xót nói.

Không có chỗ cho "tay mơ"

Không chỉ tại TP Thủ Đức, các thửa đất ven sông luôn được giới đầu tư săn tìm khắp TP.HCM, phần lớn nằm ở hai huyện Nhà Bè và Củ Chi do đặc thù tự nhiên có sông lớn chảy qua và giao thông thuận lợi.

TP.HCM muốn phát triển kinh tế ven sông, quy hoạch các phân khu đồng bộ (Trong ảnh: Công viên bến Bạch Đằng, quận 1).

Cũng từ đây, các công ty môi giới vẽ ra "giấc mộng" hưởng thụ cho khách hàng qua các kịch bản "bao xây dựng", "tặng thiết kế bến du thuyền cá nhân", "giảm 30% chi phí ép cọc cừ bê tông bờ sông". Thậm chí, có công ty môi giới còn tung tin sắp được cấp phép xây dựng bến du thuyền để lôi kéo khách hàng.

Trái ngược với nhiều chiêu trò do một số công ty bất động sản tung ra, bất động sản ven sông tại TP.HCM đã xuất hiện nhiều chỉ dấu cho thấy quyết tâm quy hoạch bài bản, hài hòa với mục tiêu phát triển kinh tế của thành phố.

Ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Giám đốc Trung tâm Quản lý đường thủy TP.HCM cho biết, hằng năm trung tâm vẫn cập nhật thường xuyên về các công trình lấn chiếm sông, rạch để Sở GTVT TP.HCM phối hợp với Sở xây dựng xử lý. Báo cáo gần nhất ghi nhận hơn 100 trường hợp xây dựng lấn chiếm hành lang bờ sông tại nhiều quận, huyện. Để tránh tình trạng lấn chiếm, dự kiến trong năm nay, TP sẽ hoàn thành cắm mốc hành lang bảo vệ 59 tuyến sông, kênh rạch với tổng chiều dài hơn 553km.

Theo bà Phạm Thị Thanh Hiền, Chủ tịch UBND huyện Củ Chi, hiện nay quy hoạch đất ở tại các đồ án quy hoạch phân khu ven sông Sài Gòn chỉ chiếm khoảng 3-4% đất xây dựng. Thông tin quy hoạch và giao thông hiện được cập nhật minh bạch nên người dân không khó để kiểm tra, tránh rơi vào các tình huống tiếp nhận thông tin bị sai lệch.

Với các khu đất ven sông hiện nay, kịch bản có thể hiến đất mở đường nhằm phân lô tách thửa hầu hết là thông tin sai sự thật. Các tuyến đường dự phòng đã được cập nhật và trước khi triển khai đều có thông báo cho người dân trong khu vực.

Một chuyên gia nhận định, đầu tư bất động sản ven sông hiện nay đã không còn dành cho những nhà đầu tư "tay mơ". Có thể thấy rõ điều này qua các dự án lớn đã hình thành và đang triển khai.

Trên thực tế, nhà đầu tư có thể ôm đất ven sông với đặc thù pháp lý hiện có, thậm chí có thể gom đất đợi bán sang tay cho các nhà đầu tư lớn, am tường pháp lý triển khai dự án. Tuy nhiên, việc này phải chờ thời gian dài và áp lực rủi ro tài chính rất lớn. Trong khi đó, kịch bản đầu tư một khu đất ven sông rồi phân lô bán nền gần như không thể xảy ra trong bối cảnh thành phố đã siết quy hoạch chung như hiện nay.