Đau đầu vì đất bán không ai mua

Câu chuyện đất tỉnh từ chỗ là "miếng bánh ngon" trở thành "cục nợ" đặt ra nhiều bài học đắt giá về chiến lược đầu tư, quản trị rủi ro và sự tỉnh táo trước xu hướng của thị trường cho các nhà đầu tư.

Cần khảo sát kỹ thực tế và tiềm năng tăng trưởng khi đầu tư bất động sản tại các tỉnh và vùng ven để tránh tình trạng chôn vốn. Ảnh minh họa.

Anh Nguyễn Thanh Tuấn (29 tuổi) là một nhân viên marketing ở TP.HCM. Năm 2022, một nhóm bạn chuyên đầu tư rủ xuống tiền mua một lô đất lân cận tỉnh Bình Dương. Nhóm bạn cho rằng đây là cơ hội đổi đời vì tương lai, đất tại nơi này sẽ đón đầu quy hoạch đường cao tốc.

Với suy nghĩ mua đất là không bao giờ lỗ, anh Tuấn rút toàn bộ tiền tiết kiệm, vay thêm ngân hàng lấy lô đất có diện tích 80m2 ở khu dự kiến hình thành khu dân cư, giá lúc đó hơn 1,2 tỷ đồng.

Tới nay, sau hơn 3 năm xuống tiền, mảnh đất trên vẫn trong tình trạng hoang vắng, chưa có một mái nhà mọc lên, đường vào mùa mưa ngập bánh xe.

"Tôi đăng bán suốt 8 tháng, rao giảm còn 950 triệu vẫn không ai hỏi. Một người liên lạc gần đây trả chỉ 700 triệu đồng vì tôi đăng tin bán gấp. Giờ tôi vẫn đang giữ mảnh đất ấy, không bán được, không dám vay thêm", anh Tuấn kể.

Mua đất đón quy hoạch là câu chuyện của không ít người đã phải chôn vốn nhiều năm. Trường hợp anh Nguyễn Trung Kiên (nhân viên văn phòng ở Cầu Giấy, Hà Nội) là ví dụ. Năm 2022, một người bạn thân rủ anh Kiên đầu tư mảnh đất tại Hòa Lạc với lời mời giá rẻ, chuẩn bị hình thành một khu đô thị mới. Người bạn thân còn khẳng định rằng: "Mua bây giờ, 6 tháng sau lãi 200 triệu là bình thường".

Anh Kiên gom góp tiền tích góp, mượn thêm của bố mẹ 300 triệu và xuống tiền mua mảnh đất giá gần 1,1 tỷ đồng. Hơn 3 năm trôi qua, mảnh đất trên vẫn không thấy ai khảo sát xây khu đô thị nào, còn người bạn giới thiệu mua đất cũng đang "mắc kẹt" một miếng đất ở Sóc Sơn.

Khi nhờ môi giới đăng tin bán trên mọi nền tảng, giảm còn 1 tỷ đồng vẫn không ai hỏi, số tiền hơn 1 tỷ đồng anh Kiên bỏ ra vẫn trong tình trạng chôn vốn chưa biết đến bao giờ mới thanh khoản được.

Cần mạnh dạn cắt lỗ khi đất bị chôn vốn

Nhà đầu tư nhỏ lẻ cần cẩn trọng khi lựa chọn đầu tư, tránh mua theo thông tin đám đông.

Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Chủ tịch ATA Group, việc đầu tư nhỏ lẻ, thích mua lướt sóng, tâm lý mua theo đám đông, mua theo thông tin, hoặc theo một số chuyên gia nhận định, nhưng không sát thị trường đã khiến nhiều nhà đầu tư mắc kẹt tại thị trường đất tỉnh hoặc vùng ven đô thị.

Theo ông Tuấn, nếu đã là nhà đầu cơ, cần chấp nhận "được ăn cả, ngã về không" và phải đối diện trước rủi ro. Còn nếu là nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ, có tư duy đầu tư thật sự, cần thay đổi cách làm, yếu tố đầu tiên cần chọn là bảo toàn đồng vốn, bảo toàn rủi ro trước.

Cần phân tích rõ về pháp lý, động lực tăng trưởng, giá cả, quy hoạch, hạ tầng... Khi đó, đầu tư "nếu lời thì vui, nhưng chậm thì không quá buồn" vì dự toán được tính xác thực của thị trường, chứ không phải ăn may, nghe đồn thổi không kiểm chứng.

"Tất nhiên ai cũng muốn mua đất giá rẻ, ai cũng muốn lời ngay khi mua, nếu không được như ý thì có thể đợi 3 -5 năm để gỡ vốn. Quan trọng, bất động sản có giá trị pháp lý, giá cả, yếu tố động lực và có tiềm năng tăng giá đúng thực tế, thì bán rẻ cũng có thể có người mua, dễ vào bờ hơn", ông Tuấn nhận định.

Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, các nhà đầu tư cá nhân đang "mắc kẹt" tại các thị trường đất tỉnh cần xác định rõ kỳ vọng đầu tư của mình.

Nếu vay tiền mua và đang chịu áp lực về lãi suất lớn vì trước đó không đủ khả năng thì bắt buộc phải thoát hàng, chịu lỗ để gỡ vốn. Nếu đủ khả năng và tiềm lực tài chính, nhà đầu tư có thể giữ 5 -7 năm, tiếp tục đầu tư dài hạn chờ đợi tăng giá.